Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В статье 153 ЖК РФ, где говорится, что человек обязан оплачивать счета с момента приобретения права собственности.
Продажа квартиры, которая находится в собственности государства или муниципалитета, запрещена вне зависимости от наличия долгов. Чтобы сделать все в соответствии с законом, обойтись без приватизации не удастся. После оформления жилплощади в собственность можно начинать заниматься ее продажей, в том числе и с долгами.
Если квартира находится в залоге у банка или частного инвестора, продать ее разрешается только с согласия кредитора.
Содержание:
В каких случаях продажа невозможна?
Взносы за капитальный ремонт — исключение. Они привязаны не к собственнику, а к квартире. Правило регулируется ч.3 ст. 158 ЖК РФ.
При продаже квартиры с долгами, сумма задолженности может быть списана со стоимости объекта недвижимости. Это прописывается в тексте договора, указывается также сумма долга и реквизиты банка. Либо составляется письменное соглашение, которое потом прилагается к уже заключенному договору
- Очевидным плюсом такого способа может быть минимальная волокита и получение продавцом всей суммы сразу.
- Минусом — будущий покупатель с ипотечным кредитованием на приобретение квартиры может получить отказ со стороны банка на таких условиях.
Потом стороны подают договор купли-продажи в МЦФ или Рег.палату. Примерно через неделю продавец получит договор уже с отметкой о регистрации. Этот договор он относит в банк и забирает деньги с первой ячейки — 4,8 млн.руб. С этих денег он расплачивается за «коммуналку» и везде берет справки об отсутствии задолженностей. Приносит эти справки в банк и забирает остальные 200 тыс.руб. со второй ячейки.
Для этого можно обратиться в управляющую компанию, единый расчетный центр, портал госуслуг. Если должник проводил коммунальные платежи через банк, там тоже смогут предоставить такую информацию.
Если мы говорим про правоприменение, то ситуация менее радужная: если есть долг по электричеству перед Мосэнергосбыт, потому что у вас прямой договор с ресурсопоставляющей организацией, то есть риск того, что к вам придут и отключат свет.
Способ №3 — перевести долг на покупателя
Подписывается предварительная сделка. При согласии покупателя внести задаток в размере долга за коммуналку эта сумма фиксируется в предварительной сделке. При этом продавцу стоит помнить о материальной ответственности за уклонение от подписания основного договора.
Из всех задолженностей по коммунальным платежам я бы выделила одну самую «противную» — это долги за капитальный ремонт. Их даже через суд будет списать проблематично, а может и вовсе невозможно. Поэтому обязательно проверяйте, платил ли собственник за эти услуги. Сейчас возможно заказать справку с Регионального фонда капитального ремонта многоквартирных домов в режиме онлайн.
Решая вопрос, переходят ли старые долги по ЖКХ при покупке квартиры к новому владельцу, законодатель отвечает отрицательно.
Продать квартиру, которая вам принадлежит и приватизирована можно , но это влечет за собой некоторые сложности.
Сейчас управляющей компании сложно найти бывшего хозяина квартиры, а с нового взыскать старые долги невозможно.
Кто то промаргал с сотрудников сбербанка.Я очень вас прошу мне помочь в этой ситуации.На самом деле все мы оформили и мамы часть в залоге. Перед сделкой необходимо решить этот вопрос. И попросить собственника закрыть все вопросы по коммунальным платежам. Он должен будет погасить все долги, за счет своих собственных средств.
Ситуация усложняется, если претензия направлена не по адресу бывшего собственника квартиры, а потому он о ней просто не знает.
В случае обнаружения коммунальных долгов новому владельцу следует обратиться с заявлением в управляющую компанию с просьбой разделить лицевой счет либо открыть новый счет на нового собственника. Для этого нужно предоставить выписку из ЕГРН, где подтверждается дата возникновения права собственности.
Долги по коммунальным платежам — повод для запрета на продажу квартиры?
При этом покупатель становится собственником квартиры и осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт квартиры, участвует соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с эксплуатацией и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома и придомовой территории.
Для использования последнего способа кроме договоренности между покупателем и продавцом необходимо получить согласие поставщиков коммунальных услуг.
Вопрос, конечно, спорный. Тут все зависит от размера долга. Если вы обнаружили задолженность, гасить которую в ближайшее время никто не собирается, наверно, вы можете попросить скидку на квартиру как раз в размере долга.
Поэтому ничто не препятствует продаже или покупке квартиры, за которую собственник вовремя не оплатил коммунальные платежи.
В принципе существует такой закон, благодаря которому новый собственник не обязан оплачивать долги по коммунальным платежам предыдущего собственника.
Квартирами с долгами сейчас ни риэлторов, ни покупателей не удивишь. На рынке довольно много продавцов, не плативших за коммунальные услуги в течение 1-2 месяцев. Также много и тех, кто накопил большой долг по квартире, не плативших коммуналку по полгоду и более. Доля таких продавцов составляет около 5-10%. Долги некоторых злостных неплательщиков доходят до 200 тысяч.
Некоторые новые собственники, не зная норм жилищного законодательства, оплачивают коммунальные долги добровольно.
По вашему запросу ничего не найдено
Если покупатель с ипотекой. Многие банки требуют, чтобы никаких долгов по ЖКХ не было. Службе безопасности банка проще отказать в оформлении кредита на такую квартиру.
Больше бумажной волокиты, беготни и затрат для продавца. Ведь в самом договоре купле-продажи обязательно нужно указывать точную сумму долга, способ и этапы расчетов. Аренда ячейки или аккредитив стоят около 2 тыс.руб.
К продавцу с долгом по ЖКХ надо внимательно присмотреться. Не исключено, что он ещё не платит по кредитам и другим обязательствам.
Для регистрации подобной квартиры необходимо предоставить:
- Паспорта сторон.
- Выписки из реестра.
- Справку из налоговой об отсутствии долгов.
- Справку из службы судебных приставов (можно получить онлайн), если вынесено судебное решение об исполнительном производстве.
- Справку-счет из расчетного центра, ЖЭК или УК.
- Основной договор и дополнительное соглашение о погашении задолженности за счет средств, передаваемых по договору купли-продажи и данные о том, кто платит за долг.
- Документы основания, свидетельствующие о легитимности прав собственности в отношении продавца;
- Сведения о прописанных лицах, включая выписку из домовой книги.
- Свидетельство о регистрации.
- Квитанция из банка об уплате 2000 рублей в качестве пошлины.
- Акт приема-передачи квартиры.
- Акт передачи денег.
- Расписка.
Многие покупатели знают про это, но не хотят потом разбираться с Управляющей Компанией на счет долга. Новые собственники могут потребовать убрать с лицевого счета долг предыдущего собственника и сделать перерасчет, но Управляющая компания часто просто отказываются это делать — ей проще требовать оплатить долги с нынешних собственников, чем искать предыдущих и взыскивать долги с них.
За капитальный ремонт точно, если вы вовремя не проверили наличие задолженностей, то долги будут вашими. Другое дело – невыплаты по коммунальным платежам. Несмотря на то, что по закону они остаются за прежним владельцем, не все покупатели это знают. Купив квартиру уже с долгами, некоторые новые собственники идут возвращать чужие задолженности, думая, что так и должно быть.
Почему бывший собственник отвечает по долгам за проданную квартиру?
Ниже я расписала 3 способа выйти на сделку купли-продажи, на которые часто соглашаются будущие покупатели. Например, он может занять деньги у родных и знакомых либо оформить кредит. В таком случае сделка совершается с «чистой» квартирой, за которой не числится коммунальных задолженностей.
А вот если он не успел оплатить услуги ЖКХ до продажи квартиры или не смог уплатить налоги, что тогда? Разные ведь ситуации возможны: забыл человек об этом, так как долго находился в командировке, или проходил дорогостоящее лечение, или работу потерял. Бывает, у собственника просто не хватает денег на уплату обязательных платежей, и он продает квартиру, чтобы избавиться от долгов.
Если в адрес бывшего собственника не поступали ни претензии с требованиями об оплате, ни судебный приказ, а о задолженности стало известно только после списания денежных средств со счета, прежний хозяин квартиры может обратиться с заявлением в полицию, чтобы выяснить, кто и когда списал деньги.
Бывают ситуации, когда покупатель квартиры узнает о наличии коммунальных долгов на этапе заключения сделки. В этом случае у будущего владельца есть два варианта.
Чтобы избежать проблем, бывший собственник может, конечно, попробовать обратиться с копией договора купли-продажи квартиры и выпиской из ЕГРН, например, в налоговую службу или органы ЖКХ. Но практика показывает, что к таким обращениям лучше прибегать при неоднократном нарушении прав после продажи квартиры.
При покупке недвижимости, новые владельцы могут получить не только желаемые жилые метры, но и долги от предыдущих собственников.
Чтобы избежать проблем из-за чужой задолженности, нужно знать, что писать в договоре. При наличии долгов составляется обычный договор купли-продажи, который должен содержать следующие положения:
- Личные данные сторон сделки;
- Все о предмете договора: адрес и площадь жилого помещения, его этаж, число комнат, а также кадастровый номер;
- Ссылка на документы о праве стоимости;
- Цена договора, порядок расчетов между продавцом и покупателем. При переводе задолженности на покупателя цену можно указать за минусом этой суммы.
Человек, продающий недвижимое имущество с задолженностью по ЖКХ должен поставить потенциального покупателя в известность. Если факт будет скрыт, это приведет к ответственности согласно Уголовному Кодексу РФ.
Важно! Все подобные требования управляющей компании или ТСЖ вне закона, и они могут считаться вымогательством. Не стоит бояться и идти на поводу у коммунальщиков.
В некоторых случаях наличие долгов по коммуналке может привести к тому, что владелец квартиры будет ограничен в праве распоряжения своим имуществом.
Если «льготную» ипотеку распространят на вторичку для всех, мы получим очередное повышение цен на недвижимость.
Среди банков, подобную услугу оказывает Сбербанк. В Москве наиболее распространено получение информации через Банк Москвы. Там же имеются опции оплаты онлайн, которые вряд ли понадобятся, если есть все основания того, что долг был накоплен прежним владельцем. Что же касается малоимущих и необеспеченных граждан, то им как раз бывает жизненно необходимо продать квартиру, чтобы рассчитаться с долгами, в том числе по коммуналке. С реализацией такого жилья технических проблем не возникает, и риэлторы спокойно проводят сделку. Просто продавец недополучает сумму в размере задолженности за ЖКУ.
В случае, если покупателю будут выдвигать требования по оплате, ему необходимо:
- Взять справку с суммой долга у управляющей компании
- Сообщить о том, что он купил квартиру сменился собственник, приложить свой договор купли-продажи
- Поставить бывшего собственника в известность, что вам предъявляют его долги
При покупке квартиры кому остается долг решают участники процесса. Стороны могут договориться о снижении стоимость жилого объекта.
Проще говоря, долг ЖКУ привязан не к квартире, а к собственнику. Если вы купили квартиру, а с вас требуют долг предыдущего хозяина, то можете не платить.
Поэтому продавцу нужно решить — готов ли он взять задатком такую большую сумму. И вернуть вдвое больше, если потом откажется от продажи.
Паспорт гражданина. Если присутствует не лично продавец, а представитель, на него необходима нотариальная доверенность, при наличии несовершеннолетних детей, необходимо свидетельство о рождение и разрешение органов опеки на продажу.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Также следует отметить, что предоставлять данные о нынешнем месте жительства прежнего владельца или передавать ему какую-либо информацию новый собственник не обязан. При аналогичном общении с телефонной компанией следует обратить внимание, что потеря права собственности прекращает также договор обслуживания абонента.
Как показывает практика, крупными задолженностями грешат даже вполне обеспеченные семьи. Проблемы с коммуналкой могут быть связаны и с безалаберностью собственников, и с объективными причинами. Так, к большим задолженностям могут привести разборки в семье (в том числе с разбирательствами в суде), когда собственники желают «спихнуть» платежи друг на друга.
Если квартира не приватизирована, то наличие или отсутствие долгов никак не влияет на возможность ее продажи. Собственником такого жилья обычно является муниципалитет, наниматель же не имеет права ей распоряжаться. Продать такое жилье он сможет лишь после приватизации.
Особенность приобретения имущества с долгами заключается в том, что задолженность не передаётся от старого владельца к новому, а закрепляется за собственником-продавцом. Это стоит учитывать при составлении договора. Если собственник сам собирается оплачивать долги, то данную условность можно опустить, но всё равно лучше упомянуть о задолженности хотя бы словесно.