Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Гарантируют ли риэлтары чистоту сделки при покупки квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Правособственности на отчуждаемое имущество отражается в свидетельстве о государственной регистрации права, выданное соответствующим органом на основании договора между сторонами. Бланк установленного образца в обязательном порядке должен быть без видимых дефектов, подчисток, исправлений, легко читаемый и должен содержать следующие пункты:
- Сведения об основании.
- Персональную информацию о субъекте (собственнике).
- Описание объекта продажи.
- Номер регистрации в кадастре.
- Наличие (отсутствие) обременений.
- Дату, номер, учетной записи.
- Серию, номер самого бланка.
Наконец, риэлтор необходим для грамотного осуществления переговоров по цепочке «продавец – менеджер банка – сотрудник страховой компании – заемщик».
После развала СССР и воцарения дикого капитализма граждане нашей страны, не имевшие опыта владения частной собственностью, вдруг столкнулись с необходимостью распоряжаться такой собственностью, прежде всего, недвижимостью, которая досталась им в результате массовой приватизации. Это осложнялось полной неразберихой в законодательстве, которое, мало того, что быстро менялось и зачастую противоречило само себе, было и труднодоступным для ознакомления – ведь ни интернета, ни компьютерных справочно-правовых систем тогда не было. Поэтому систематически отслеживать изменения правовых актов и как-то разбираться в них мог даже не всякий юрист.
Содержание:
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Процедура оформления приобретаемой квартиры (сделка, отчуждение жилого помещения) достаточно проста в исполнении. Более длительный период может занять подготовка к ней: сбор необходимой информации, проверка подлинности документов, получение дополнительных сведений, решение спорных моментов.
В связи с особенностями российского законодательства убедиться в юридической чистоте объекта недвижимости на 100% невозможно. Но если риелтор возьмет на себя обязательство провести правовую экспертизу и предоставить в письменной форме заключение, то именно он и будет отвечать за убытки клиента, которые могут возникнуть из-за ненадлежащего исполнения данного обязательства. Условиями договора также должен быть определен объем ответственности, которую риелтор несет перед клиентом за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору.
Во всех случаях грамотная работа риэлторов состоит в том, чтобы раскрыть перед вами все возможные риски и приобрести недвижимость, где эти риски минимальны. Но они, повторюсь, есть везде, даже в самой «юридически-чистой» квартире. И все — из-за несовершенства законодательства. Почему законодательство до сих пор несовершенно — это другой вопрос. Но в Америке, например, если права нового собственника зарегистрированы, то это свято. И никто не сможет отобрать недвижимость у добросовестного приобретателя. А у нас до добросовестных приобретателей у государства нет никакого дела, поэтому примерно 300 человек в год в Москве остаются и без квартиры и без денег.
Знаете, зачем нужен риелтор при покупке квартиры, и нужен ли он вообще? Чем он может помочь и в чем на него рассчитывать не стоит?
Какую ответственность несет агентство в случае расторжения сделки через суд из-за неправильного наследования, мошенничества при предыдущих продажах и т. п.?
А продавец и/или его риэлтор будут недоумевать, почему процесс продажи квартиры так затянулся, и с интересом поглядывать на других покупателей.
Все дело в том, что НИКТО не может гарантировать полную юридическую чистоту и абсолютно ЛЮБУЮ сделку по недвижимости можно оспорить.
Отвечает юрист Российской гильдии риелторов Наталья Михайлюкова:
Выводы и рекомендации: Если вы беретесь оказать услугу по проверке «чистоты» сделки, то настоятельно рекомендую обозначить этот момент в договоре об оказании услуг, где подробно, по пунктам перечислить, что именно вы будете проверять. По итогам проверки предоставить клиенту письменный отчет с последующим подписанием Акта выполненных работ.Если требования клиента превышают вашу компетенцию, предложите ему обратиться к профессиональному юристу ( оплата у юриста соответственно в несколько раз выше).
Агентство гарантирует безопасность сделки и юридическую чистоту приобретаемой квартиры. Сделки с недвижимостью через агентство.
Однако есть и обратная сторона. Граждане довольно часто спрашивают у нас о возможности покупки предлагаемой агентствами недвижимости без оформления договорных отношений. Сразу отмечу, что организация вправе рекламировать объект только с согласия потребителя и после заключения с ним договора. По договору риелторская фирма должна, к примеру, искать покупателя, организовывать осмотры квартир потенциальными покупателями, а также — переговоры между ним и продавцом. Причем выполнять свои обязанности фирма должна максимально качественно, предлагая товар всем без исключения заинтересованным людям, а не искать только тех клиентов, которые готовы заключить договор с самим посредником.
Следующий шаг — проверить договор, который Вы заключаете. Важно понимать, что договор — это единственный документ, который регламентирует ваши с риелтором отношения. Обязательные требования к условиям этого договора отсутствуют, поэтому на практике существуют различные варианты. Это могут быть агентские договоры, договоры услуг, договоры поручений и т. п. Так что при обращении к специалисту каждый клиент должен четко для себя определить, что он хочет получить от профессионального оператора — консультацию или же полное сопровождение сделки.
Гарантируют ли риэлтары чистоту сделки при покупки квартиры
Мы собрали для вас несколько аргументов «за» и «против» привлечения риелтора, и подготовили подробную инструкцию как купить квартиру самостоятельно.
Средства массовой информации в те годы ежедневно сообщали об очередных преступлениях, совершённых, чтобы завладеть чьей-то квартирой. Насколько завтра упадёт рубль, было неизвестно никому. Банки создавались и лопались, как мыльные пузыри. Люди были вынуждены держать сбережения в иностранной валюте и в ней же рассчитываться за крупные покупки, что само по себе являлось нарушением закона.
Не зависимо от того кто будет сопровождать (оформлять) сделку, все участники обязаны уметь правильно и в полном объеме понимать смысл содержания всех документов, сопутствующих сделке. Так как правовая ответственность за последствия лежит только на покупателе, реже на продавце.
Однако фактов, когда фирмы не выполняют взятые на себя обязательства по содействию в продаже недвижимости, много, говорит специалист Минюста. В частности, если человек перед осмотром квартиры либо после отказывается заключать договор с агентством, оно умышленно срывает сделку: покупателя вообще не допускают к осмотру или уже после него сообщают о невозможности приобретения. Вот лишь один из примеров. Николаю Ш. квартиру–то показали, но когда он сказал, что купит ее, а заключать договор с посредником и платить ему 60 базовых не станет, клиента уведомили: «Извините, у нас есть другой покупатель». И ведь проверка, которую провел Минюст, показала, что такой человек действительно был: он заключил договор с риелторской конторой.
Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
Так вот, покупка квартиры через риелтора что надо знать и на какие уловки не попадаться:
- Довольно таки часто в объявлениях риелторы занижают цену квартиры, эта уловка предназначена, для того чтобы пригласить покупателя на осмотр квартиры. Этот ход дает возможность приблизить покупателя на один шаг ближе к риелтору, где визуальный контакт более продуктивный;
- Часто используется уловка, где риелтор сообщает о том что на квартиру есть еще покупатель и ее в любой момент могут купить. Не верьте этому и запомните, что ради своей выгоды он станет для покупателя самым лучшим другом;
- Продавец всегда должен знать, что риелтор жаждет продать квартиру как можно быстрей абы получить вознаграждение. И ни когда не спешите снизить цену по его совету. И запомните, что у покупателя всегда больше денег, чем он говорит, а поэтому всегда можно продать по дороже, главное не спешить;
- Не следует проводить юридический анализ, который советует сделать риелтор, тем более через знакомого нотариуса со скидкой, все это покупатель итак узнает в процессе купли продажи квартиры. Ну а если квартира проблемная ее продать будет сложно.
Доверяя куплю-продажу третьему лицу (юристу, риэлтору), необходимо оформить с ним договор оказания услуг. Это гарант того, что услуга будет исполнена надлежащим образом. Однако в случае возникновения спорных моментов по истечению времени, предъявить что-либо третьему лицу, на основании договора, невозможно. Третьи лица только оказывают услуги, но не дают гарантии, что недоразумений с правом пользования (проживания) не возникнет.
Как правило, он сотрудничает со всеми специалистами, задействованными в процессе покупки и продажи недвижимости. От них он получает также комиссионные.
Подобным букетом разнородных талантов не обладал, пожалуй, сам Леонардо да Винчи. Тем не менее, многие агенты утверждают, что они как раз такими всесторонними специалистами и являются.
Какие гарантии можно требовать от риелтора
Приобретение недвижимости через риелторов — право или обязанность? Почему посредники решают, кому владелец отдаст свое имущество?
Рынок недвижимости в нашей стране существует уже достаточно давно, чтобы вокруг него сложилась своя мифология. Первые годы его становления, которые пришлись на бурные 90-е, отошли в историю, но именно тогда сформировался ряд устойчивых представлений, которыми многие руководствуются по сей день, хотя жизнь ушла далеко вперёд, и они уже не соответствуют действительности. Большая часть из них касается агентов и агентств недвижимости, без которых значительная часть людей не представляют себе любую сделку на этом рынке. В начале 90-х агенты были практически монополистами в области проведения таких сделок, теперь же всё больше людей совершают сделки самостоятельно.
В первую очередь это предприниматель, который достаточно профессионально занимается посредническими услугами. Действия риелтора подразумевают сведение продавца с покупателем вместе для заключения сделки купли продажи. Все специалисты в области продажи недвижимости работают за процент от стоимости, как правило, это два с половиной или три процента. Главный принцип в работе этих агентов — «не обманешь — не проживешь», считает мой знакомый, тоже попытавшийся купить жилье через посредническую фирму: «У них свои уловки. Они могут продавать и плохонькое жилье с соседом–наркоманом или бабулей с десятью кошками в квартире, скрыв при этом все недостатки. Иначе агент упустит заработок. Или, предположим, купил ты квартиру с помощью агента, а через годик туда вдруг возвращается отсидевший в колонии собственник. И что тогда?.. Нет, уж лучше самому собирать все бумаги, выяснять подноготную и напрямую заключать сделки в агентстве по госрегистрации и земельному кадастру». Другие собеседники признаются: проблема в том, что самому, промониторив сайты с недвижимостью, выйти напрямую на продавца крайне сложно.
В последнее время довольно таки часто осуществляется покупка квартиры через риелтора что надо знать для того что бы не остаться без денег и квартиры. У каждого из них существует своя годами отработанная схема по продвижению недвижимости на рынке, эта схема имеет и свои уловки по отношению к покупателю квартиры.
Услуги по отчуждению жилых помещений могут оказывать как физические, так и юридические лица. За оформлением, как правило, обращаются в агентства недвижимости (риэлторам), юристам – это вызывает доверие. В ряде случаев покупатель и продавец занимаются сбором необходимых документов самостоятельно.
В договор стоит обязательно включить пункт, предусматривающий проведение правовой экспертизы и исследование истории квартиры. Добросовестные риелторы при проверке юридической чистоты объекта проанализируют все документы на объект, оформленные имущественные права, документы правообладателей. При этом специалист обратит внимание на прямые и косвенные условия оформленного права, наличие и отсутствие прав третьих лиц и т. д.Риелтор берет на себя всю сложную работу по подготовке документов, получения справок, в итоге он может решить все вопросы и покупателю, как и продавцу не придется ломать над этими вопросами голову.
Конечно, хочется надеяться, что заемщику повезет, что сотрудники банка и страховой компании окажутся опытными специалистами, а продавец квартиры и/или его риэлтор предоставят все необходимые документы в установленные сроки. Однако не исключен и другой сценарий, когда до менеджера банка и сотрудника страховой компании невозможно будет дозвониться и понять, какие документы еще необходимы. После отмены лицензирования в 2002 году «риелторами» себя называют не только профессиональные участники рынка, но и те, кто пришел на рынок заработать деньги противоправным или обманным путем. Поэтому в первую очередь убедитесь, что Вы обратились к профессиональному агентству недвижимости или специалисту.
Эта статья поможет лучше понять сегодняшнее положение агентств на рынке недвижимости и развеять некоторые из старых мифов, которые мы сейчас перечислим.
Вы теряете деньги. В зависимости от сложности сделки комиссия риелтора составляет от 1 до 6 % от суммы. То есть при покупке квартиры за 6 500 000 руб., вы отдадите посреднику от 65 000 до 390 000 руб.