Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Списание обеспечительного взноса при расторжении договора аренды». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В Постановлении ФАС Московского округа от 05.08.2014 N Ф05-8217/2014 по делу N А40-156127/13-128-1383 суд установил, что соглашение о намерениях не содержит условия о том, что внесенный арендатором обеспечительный взнос является мерой ответственности (штрафом) в том случае, если договор прекратил свое действие по вине арендатора.
ГК РФ относится к способу обеспечения обязательства наряду с задатком и залогом, следовательно, по нашему мнению, он также не учитывается в составе доходов при налогообложении прибыли.
Содержание:
Обеспечительный платеж по договору аренды: проводки
Для сравнения: если же обеспечительный платеж был бы учтен в составе арендной платы за какой-либо период, то его бы вы могли списать. И отразить в книге учета расходов и доходов в качестве расхода, связанного с арендной платой (подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ; письма Минфина России от 03.04.2015 № 03-11-11/18801, от 28.06.2011 № 03-11-06/2/99).
Отражение проплаченной арендодателю суммы НДС будет зависеть от того, каким образом будут оформлены документы у арендодателя и выпишет ли он вам счет-фактуру, ведь сумма обеспечительного взноса облагается НДС как сумма, связанная с оплатой аренды (пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ). Если он ее выпишет, то включит в собственный облагаемый НДС оборот, начислит и заплатит НДС в бюджет.
Таким образом, обеспечительным взносом является платеж, который относится к двустороннему обязательству в денежной форме в отношении убытков или неустойки, которые могут возникнуть в будущем.
Попробуйте обновить страницу.’,’JS_CORE_VIEWER_AJAX_CONNECTION_FAILED’:’При попытке открыть файл возникла ошибка. Пожалуйста, попробуйте позже.’,’JS_CORE_VIEWER_AJAX_OPEN_NEW_TAB’:’Открыть в новом окне’,’JS_CORE_VIEWER_AJAX_PRINT’:’Распечатать’,’JS_CORE_VIEWER_TRANSFORMATION_IN_PROCESS’:’Документ сохранён.
В связи с этим оснований для признания спорных пунктов договора субаренды недействительными не имеется.
Эти правила распространяются на договоры, заключенные после 1 сентября 2013 г. (ч. 6 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).
Общество (арендодатель) и индивидуальный предприниматель (арендатор) заключили договор субаренды помещения.
Договор аренды – это один из видов соглашений, в котором наиболее часто используется условие об обеспечительном платеже (ст. 381.1 ГК РФ). Связано это с тем, что в пользование арендатору зачастую поступает не только указанное в тексте договора помещение (площадь), но и находящиеся в нем предметы мебели, техника, коммуникации и т.д.
Срок внесения обеспечительного платежа определяется договором по усмотрению сторон (может быть любым), но учитывая, что обеспечительный платеж обеспечивает исполнение арендатором своих обязательств по договору, как правило, он вносится после заключения договора аренды до момента внесения первого арендного платежа или одновременно с таким платежом.
НК РФ к внереализационным расходам и доходам относятся признанные должником штрафы, пени и (или) иные санкции за нарушение договорных обязательств.
Законодатель не устанавливает формулировку для внесения в текст арендного договора условия об обеспечительном платеже. Для того чтобы оно было изложено правильно, нужно учесть следующие моменты:
-
Величина обеспечительной суммы и порядок ее увеличения или уменьшения.
-
Порядок внесения взносов в обеспечительный платеж.
-
Срок передачи гарантийной суммы арендодателю.
-
Ситуации, при возникновении которых средства из обеспечения будут изыматься в счет покрытия убытков (затрат).
-
Правила возврата суммы обеспечения арендатору.
Ответ на вопрос будет направлен вам на почту в кратчайшие сроки и опубликован на сайте. Для удобства пользования разработан рубрикатор вопросов и ответов.
Как вариант, стороны не лишены возможности предусмотреть в договоре и условие о возврате обеспечительного платежа не в полном размере. Например, из 100 000 рублей, подлежит возврату только 50 000 рублей.
Обеспечительный или гарантийный платеж в договоре аренды
Поскольку предприниматель досрочно в одностороннем порядке отказался от договора, арендодатель правомерно произвел зачет обеспечительного депозита в качестве штрафа. Основания для его возврата предпринимателю, в том числе с начисленными на сумму обеспечительного депозита процентами за пользование чужими денежными средствами, отсутствуют.
Подробнее об отличиях этих финансовых инструментов читайте в нашей статье Обеспечительный платеж и задаток — в чем разница.
В Определении Верховного Суда РФ от 30.05.2016 N 304-ЭС16-5911 по делу N А45-4670/2015 суд установил, что неподписание в согласованный срок основного договора аренды свидетельствует о прекращении обязательств сторон по соглашению о намерениях. Суд посчитал обоснованным взыскание неосновательного обогащения в сумме обеспечительного платежа.
При этом последний несет полную ответственность за сохранность предмета залога.
- Задаток защищает интересы сразу 2 сторон, а при заключении основного договора внесенная сумма входит в общую сумму платежа. Обеспечительный платеж защищает интересы кредитора и при его неиспользовании возвращается должнику.
Уважаемые посетители сайта! Бесплатная юридическая консультация онлайн работает на нашем сайте с 2004 года. Бесплатная юридическая консультация предоставляется только практикующими юристами и адвокатами Москвы, имеющими опыт работы в различных отраслях права более 20 лет. Получить юридическую консультацию бесплатно можно на нашем сайте без регистрации.
Если арендатор, равно как и арендодатель, надлежащим образом исполняет свои обязательства по договору, то гарантийный взнос или задаток возвращается и проблем в данной ситуации не возникает. Проблемы возникают, когда нарушены условия договора аренды и суммы гарантийного взноса или задатка не возвращаются арендатору.
Может ли обеспечительный платеж при расторжении договора аренды быть использован
Именно этим положением в основном и руководствуются арбитражные суды при рассмотрении спорных вопросов о налогообложении задатков. Например, в постановлении ФАС Московского округа от 23.05.06 г.
Таким образом, пока задаток является обеспечением, в бухгалтерском учете нет никаких обязательств, которые этот задаток обеспечивает, а когда обязательства появляются в бухгалтерском учете, тогда задаток уже не является обеспечением, а превращается в часть оплаты либо арендной платы, либо штрафа (неустойки) за расторжение договора.
Согласование условия об удержании обеспечительного платежа при расторжении договора выгодно арендодателю, поскольку в связи с досрочным прекращением договора он утрачивает возможность получить доход, на который рассчитывал, и вынужден искать нового арендатора. Удержание обеспечительного платежа позволяет ему компенсировать понесенные расторжением договора потери.
Если стороны хотят включить в договор условие о том, что обеспечительный платеж при расторжении договора арендатору не возвращается, они должны учитывать, что споры, возникающие из применения такого условия, суды разрешают неоднозначно.
Суд указал, что гарантийный взнос является способом обеспечения исполнения обязательств и подлежит возврату при заключении основного договора.
Проценты или любого рода иные компенсации за предоставление обеспечительного платежа Арендатору не причитаются.
В соответствии со статьей 381.2 ГК РФ, правила об обеспечительном платеже (ст. 381.1) применяются также в случаях, если в счет обеспечения вносятся подлежащие передаче по обеспечиваемому обязательству акции, облигации, иные ценные бумаги или вещи, определенные родовыми признаками.
Также бухгалтеру потребуется выписка по расчётному счёту организации для подтверждения поступления или списания обеспечительного платежа. Остальные операции, связанные с данными расчётами, подтверждаются бухгалтерской справкой. Обязательная для применения форма данного документа нормативно не установлена.
Суды признают такой платеж непоименованным способом обеспечения обязательств, хотя он и соответствует основному признаку задатка (перечисление денежных средств в счет будущих платежей).
Через некоторое время предприниматель уведомил арендодателя об одностороннем отказе от договора, вернул по акту приема-передачи арендованное имущество и попросил арендодателя возвратить обеспечительный платеж. Однако арендодатель этот платеж не вернул.
Согласно п. 2 ст. 381.1 ГК РФ в случае ненаступления в установленный договором срок обстоятельств, предусмотренных договором, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Проблемы возврата обеспечительного взноса по договору аренды
Финансовое ведомство разъяснило, что возвратный депозит, получаемый арендодателем от арендатора для обеспечения исполнения обязательств по договору аренды (в том числе по оплате), включается в налоговую базу по НДС, поскольку является суммой, связанной с оплатой услуг.
Один из таких способов — обеспечительный платеж (взнос), который получил распространение при заключении предварительных договоров и договоров аренды.
В связи с этим суды нередко высказывали мнение о том, что, поскольку неустойка является дополнительным по отношению к обеспечительному платежу способом обеспечения обязательства, она может быть применена только к основному обязательству, то есть к обязательству по уплате арендных платежей.
По этому поводу существует мнение. Так В. Петрищев полагает, что «Перечень способов обеспечения обязательств является открытым (ст. 329 ГК РФ), поэтому стороны вправе использовать денежные средства в качестве иных способов обеспечения исполнения своих обязательств и могут избежать перечисленных рисков.
Возврат гарантийного взноса по договору аренды
Поэтому, хотя часть платежа засчитывается в качестве арендной платы за последний месяц срока аренды, оснований для признания его задатком нет.
Как списать обеспечительный платеж, по договору аренды, при досрочном расторжении, он не возвращается.
Однако в судебной практике встречается противоположная позиция о невозможности включения в договор указанного условия. Оно может быть признано недействительным в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку противоречит ст. 330 ГК РФ. Отказ от исполнения договора по установленным им или законом основаниям является реализацией стороной предоставленного ей права, а не нарушением обязательства.
Может ли удерживаться обеспечительный платеж по аренде в качестве штрафа
Рассмотрим некоторые типовые ситуации. Арендатор вносит на расчетный счет арендодателя платеж в качестве обеспечения соблюдения арендатором своих обязательств.
ГК РФ условие ничтожно, если посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц и при этом в законе не указано, что оно оспоримо или должны применяться иные последствия, не связанные с недействительностью.
Суд отклонил довод инспекции о том, что обеспечительный взнос по договору аренды является задатком и должен увеличивать базу по НДС. Суд указал, что данный взнос не носит платежной функции, подлежит возврату в случае надлежащего исполнения обязательств по договору, а также предназначен для исполнения некоторых обязательств арендаторов, не связанных с операциями, облагаемыми НДС.