Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Барьеры на пути развития ипотечного кредитования». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Большинство перечисленных ниже рисков в той или иной степени сопровождают практически все активные операции банков, других финансовых организаций, инвесторов.
Ипотечное кредитование — это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. Создание действенной системы ипотечного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала.
Преимущество ипотечного кредитования для кредиторов заключается в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться НД по своему усмотрению.
Содержание:
Пути развития ипотечного кредитования
Несмотря на то, что власти делают постоянные заявления о снижении темпов инфляции в стране, уровень ее по-прежнему достаточно высок и имеет свойство к колебанию. Инфляционные процессы прямым образом негативно влияют на развитие системы ипотечного кредитования, так как подразумевают обесценивание денег. В результате, стоимость привлечения средств для банков не снижается.
Но, как известно, произвести продукцию — это ещё полдела. Самое главное — это продать её. А для этого необходимо найти покупателя, потребителя. В условиях, когда жилье является острейшим дефицитом, а цены на него продолжают расти, о поиске потребителя можно серьезно не заботиться. Он и так идёт, что называется, косяком. Чем слабее конкуренция на рынке, тем меньше интерес к запросам потребителя.
Степень открытости московского рынка недвижимости позволяет быть уверенным в том, что ни одна серьёзная работа в данной области не осталась бы незамеченной. Информация о том, что в Москве проводятся глобальные исследования потребительских предпочтений в сфере ипотечного кредитования обязательно бы «просочилась» либо к журналистам, либо к другим специалистам рынка недвижимости.
Метод кредитования с регулируемой отсрочкой платежа – обеспечивает кредиторам достаточный доход на инвестиции. Выплаты не превышают 30% от дохода семьи на протяжении всего кредитного периода.
Следующим фактором, сдерживающим развитие ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, является неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлторские и оценочные агентства.
В то же время во многих зарубежных странах именно за счет ипотеки финансируется большинство операций с НД.
В 2010 году вследствие негативного влияния кризиса доля выпуска ипотечных ценных бумаг по отношению к объему выдачи ипотечных жилищных кредитов составила всего 3,6 процента (в 2009 году — 20,8 процента), что было вызвано снижением объемов выдачи ипотечных жилищных кредитов.
Единая валюта способствует формированию рынка номинированных в евро облигаций, который должен стать более стабильным по сравнению с прежними национальными рынками. Таким образом, создаются благоприятные условия для развития таких долгосрочных инструментов, как ипотечные облигации и MBS (Mortgage Banked Securities).
Существующие изменения в 214 ФЗ проблемы ипотечного кредитования в новостройке не решат, а только взвинтят цены за счет ухода последних мелких игроков с рынка.
Предполагается, что к 2020 году 30 процентов сделок с жильем будет осуществляться с помощью ипотечных жилищных кредитов. Возможность оплаты первоначального взноса заемщика может быть обеспечена продажей уже имеющегося у него жилья, участием в накопительно-ипотечных системах и (или) ипотечным страхованием в целях снижения размера первоначального взноса. Такими крупнейшими участниками рынка, как акционерное общество «Агентство ипотечного жилищного кредитования», открытое акционерное общество «Сбербанк России» и «Банк ВТБ 24» (закрытое акционерное общество), развивались отдельные программы предоставления ипотечных жилищных кредитов на специальных условиях отдельным категориям граждан.
Значительно ухудшают положение «серые» зарплаты, но дело не только в этом. Сегодня банки выдают кредиты, учитывая и скрытые доходы населения. Но даже на этих условиях кредитная организация выдаст ипотечную ссуду только в том случае, если размер ежемесячного платежа составит не более 40% семейного дохода заемщика.
Пути совершенствования ипотечного кредитования (стр. 8 из 10)
Российский рынок ипотечных кредитов развивается все более стремительными темпами, но при этом он сталкивается со множеством проблем. Организация экономического сотрудничества и развития провела исследования в двенадцати странах с переходной экономикой.
Она представляет собой механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем, и является основным способом улучшения жилищных условий населения.
Доступность ипотечного жилищного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья и добиться повышения доступности жилья только путем расширения возможностей кредитования нельзя.
Совершенствование данной системы сделает приобретение жилья доступным, посодействует увеличению спроса и станет основной предпосылкой достижения реального экономического роста.
За период с 2010 по 2013 год удалось обеспечить законодательные и экономические условия для ускоренного развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.
Анализ условий и особенности ипотечного кредитования в РФ. Анализ кредитного портфеля Сибирского банка Сбербанка России.
Безусловно, в «производстве» ипотечного кредита принимают участие не только банки, страховые, риэлторские компании. Сюда можно добавить и оценщиков, и нотариусов, и БТИ, и регистрирующие органы, а так же представителей законодательной и исполнительной власти на разных уровнях, которая устанавливает соответствующие «правила игры» и контролирует их соблюдение.
Так как получение ипотечного кредита невозможно сегодня без оплаты первоначального взноса, то накопить 15-20% от стоимости приобретаемой квартиры для рядового жителя нашего государства крайне сложно. Некоторые клиенты для этой цели специально оформляют дополнительный потребительский кредит, продают иное имущество, занимают деньги в долг.
Суть проблемы можно изложить следующим образом: слабая изученность потребителя, потенциального заемщика, а именно — его мотивации, предпочтений, поведенческих аспектов и т.п. Каков социально-психологический портрет потенциального заемщика? Какие свои проблемы он хочет решить с помощью ипотечного кредита? Что не устраивает его в существующих ипотечных схемах?
Что касается Москвы, то все попытки наладить в столице ипотеку привели к выдаче 3 тыс. банковских кредитов и около 200 небанковских кредитов. [37, c. 73] Называть это ипотекой в масштабах огромного мегаполиса, где одновременно в продаже находятся несколько десятков тысяч квартир, просто несерьезно.
Недостаток финансового образования
Что касается упрощения процедуры, у банкиров есть против этого довольно веский довод — «андеррайтинг» (это оценка кредитором вероятности погашения кредита).
Также снизилось общее количество банков, так как небольшие банки не выдержали конкуренции с лидерами рынка (табл. 2).
В данной ситуации ясно, что большинство россиян ищет пути решения жилищной проблемы, и тогда ипотека становится взаимовыгодной программой, как для населения, так и для государства.
У данной проблемы нет иного пути решения, кроме как повышение благосостояния граждан РФ.
Олигополистический рынок жилищного финансирования (отсутствие конкуренции)
По сути, ипотека – это долгосрочный кредит, измеряющейся не годами или месяцами, а десятилетиями. Кредитные организации, предоставляющие гражданам ипотечные займы, вкладывают свои деньги на срок в среднем от 10 до 20 лет. Чтобы быть способными предложить столь длительные проекты, банкам требуется некая гарантия экономической стабильности.
Кроме вероятности возникновения данного события риск характеризуется величиной потерь. Для кредитного риска это будет разница между суммой, вырученной от продажи заложенного жилья, и величиной требований банка.
Метод аннуитентного кредитования — самоамортизирующийся кредит (типовой) с фиксированной %ставкой, по которой предусмотрены равновеликие периодические (ежемесячные) платежи. Периодический платеж включает в счет погашения долга и уплату % по кредиту.
Система рисков, характеризующая ипотечное кредитование, не является строго формализованной, раз и навсегда зафиксированной системой. Риски могут пересекаться. Например, для системы ипотечного кредитования выделяется отдельно риск досрочного погашения ипотечных кредитов, который по своей сути является риском процентных ставок, но исходя из важности досрочного погашения исследуется отдельно.
Широко использованы работы отечественных ученых и специалистов в области банковского дела. Также использованы статистические данные и данные Банка России.
Так, например, очевидно какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство. Однако Земельный кодекс Российской Федерации на момент его принятия в 2000 году (по оценке Экспертного совета при Правовом управлении Аппарата Государственной Думы) содержал не менее чем в 29 статьях отсылки на законы или нормы, которые еще предстояло создать.
Однако, чтобы достичь такого положения, необходимо обратить внимание на новых членов Евросоюза, присоединившихся в 2004 г. Рынок капитала и банковский сектор в государствах — новых членах ЕС развиваются разными темпами. Однако если говорить об ипотечном кредитовании, то следует указать одну общую черту — неразвитость данного рынка. Причина тому, в нынешней недоступности ипотечных кредитов на жилье. Пока, к сожалению, большинство банков предлагает для ипотеки слишком высокие годовые проценты — 17% и выше, короткий срок выплаты долга — от нескольких месяцев до 10 и первоначальный взнос из средств покупателя -30-35%. В таких кредитных условиях большинство людей не могут позволить себе покупку жилья.
Что мешает развиваться ипотеке в России?
Ипотечный кредит предусматривает длительный период взаимоотношений заемщика и кредитора (банка). Одним из главных условий надлежащего исполнения оформленных обязательств является внешняя и внутренняя экономическая стабильность, чего на практике добиться крайне сложно.
России нужна собственная схема по применению института ипотеки. Прежде всего необходимо по максимуму сократить субъектный состав отношений по приобретению жилья по типу привычных с советских времен жилищных строительных кооперативов, когда между государством и гражданами не встает никакой другой субъект экономической деятельности.
Тесная связь рынка недвижимости с рынком жилищного финансирования определяет низкий уровень развития ипотечного рынка. Однако в некоторых случаях рынок ипотечного кредитования быстро растет, особенно в Венгрии, благодаря поддержке вторичного рынка (ипотечные ценные бумаги, а также правительственная поддержка).
Удельный вес каждого вида доходов по кредитным операциям в общей сумме доходов по размещению денежных средств.
При этом, приобретая жилое имущество с использованием ипотечного займа, заемщик сразу приобретает статус собственника этой недвижимости, а оплата по данному займу производится на протяжении нескольких лет [12].