Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог на доходы с продажи недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Проработав более 10 лет на рынке недвижимости, мы изучили каждый закон на практике, а не в теории. Мы уверенно принимаем ответственность за свои действия, являемся экспертом и лидером в своей сфере. От нашей команды специалистов Вы получите актуальную информацию по рынку и помощь в решении любого вопроса в сфере недвижимости.
Данная тема стала результатом целой серии обращений предпринимателей за разъяснением вопроса о порядке обложения налогом доходов от продажи недвижимости.
Содержание:
Как получить льготы при покупке квартиры в общую долевую собственность
Гражданин Баженов С. Д. купил квартиру в 2017 году. Через 2 года – в 2019 г. – он планирует её продать. Таким образом, условия закона по освобождения от НДФЛ Баженовом не выполнены: он владел жильём менее 5 лет.
В Налоговом кодексе сформулировано так: «уменьшение суммы облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества» (пп.2 п.2 ст. 220 НК РФ).
Уклонение от этой обязанности может привести к наложению административной ответственности. Именно поэтому стоит заранее познакомиться с порядком уплаты налога и расчетом его суммы.
Безусловно, в этом случае у физлица должны быть в наличии документы, подтверждающие такие расходы (например, договор купли-продажи, платежные документы и т.д.). При наличии подтверждающих документов может получиться так, что физлицу нужно будет либо уплатить НДФЛ в сумме меньшей, чем пришлось бы перечислить при применении вычета, либо налог не нужно будет платить вовсе.
Дополнительно следует отметить, что в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 НК РФ.
Так, в соответствии со статьей 346.14 НК РФ объектом налогообложения, уплачиваемым в связи с применением УСНО, по выбору налогоплательщика признаются доходы либо доходы, уменьшенные на величину расходов.
Внимание! Налогоплательщик имеет право воспользоваться лишь одним вариантом сокращения налоговой базы и только по одному продаваемому объекту!
Ответив на вопрос о том, нужно ли платить налог при реализации жилья, рассмотрим какие платежи подлежат внесению в бюджет при получении жилой недвижимости по наследству и в порядке дарения.
В 2017 г. гражданин Смирнов В. А. купил квартиру за 6 млн рублей. Через год он продал её по цене в 7 млн. В таком случае налог будет уплачиваться не с полной стоимости сделки, а с разницы между ценой покупки и продажи.
Чтобы избежать уплаты налога при дарении недвижимости между не близкими родственниками, многие пользуются такой, вполне законной, схемой. Например, родной дядя племянницы желает подарить ей квартиру на совершеннолетие. Однако при осуществлении прямой сделки дарения, племяннице придется уплатить соответствующий налог.
Уменьшить налоговую базу на расходы, которые понес собственник при покупке недвижимого имущества. В этом случае, налог будет рассчитываться от разницы между доходом от продажи квартиры и ее первоначальной стоимостью.
Каждый гражданин несёт определённые финансовые обязательства перед государством, ведь именно за счёт налоговых поступлений, в том числе и от физических лиц, наполняется бюджет. Потому обязанность своевременно выплачивать налоги и сборы закреплена в Конституции РФ наряду с правами, которыми обладают налогоплательщики.
Необходимо отметить, что право на н/в и расчёт налога по ставке 13% имеют только резиденты, то есть те, кто пребывает на территории РФ более 183 дней. Нерезиденты платят налог по повышенной ставке – 30%, и права на вычет не имеют.
Например, при нескольких выездах на лечение, каждый из которых не превышает 6 месяцев, резидентство прервано не будет, даже если в сумме гражданин находился за границей большую часть года. Подробнее о том, для каких категорий и в каких обстоятельствах статус резидента сохраняется, можно прочесть в статье 207 НК.
В Налоговой системе Российской Федерации предусмотрены стандартные (статья № 218 НК РФ), имущественные (статья № 220 НК РФ), социальные (статья № 219 НК РФ) и другие налоговые вычеты.
Например, при нескольких выездах на лечение, каждый из которых не превышает 6 месяцев, резидентство прервано не будет, даже если в сумме гражданин находился за границей большую часть года. Подробнее о том, для каких категорий и в каких обстоятельствах статус резидента сохраняется, можно прочесть в статье 207 НК.
В Налоговой системе Российской Федерации предусмотрены стандартные (статья № 218 НК РФ), имущественные (статья № 220 НК РФ), социальные (статья № 219 НК РФ) и другие налоговые вычеты.
Гражданин Савельев А. П. приобрёл квартиру стоимостью 5 млн в 2014 году, в 2016 году он решил её продать.
Если экс-ИП продал имущество, которое использовалось им ранее в предпринимательской деятельности, то здесь важно, что это за имущество и когда оно продано. Ведь с 2019 года действует новое правило в отношении продажи предпринимательского имущества.
Если физлицо продает жилой дом, квартиру, комнату, дачу, садовый домик или долю (доли) в них, а также транспортное средство, то доход от продажи такого имущества облагается НДФЛ, если физлицо владело им менее минимального срока владения.
В 2015 году гражданкой Пономарёвой Е. В. была куплена квартира за 5 млн рублей. Через 2 года она продала её за 4 500 000. Таким образом, цена покупки превысила цену продажи. Налог в таком случае платить не придётся.
Поясним на примере продажи того же автомобиля. Если стоимость проданного авто превышает 250 тыс. руб., то физлицу необходимо будет уплатить НДФЛ с разницы. Допустим, транспорт продан за 300 тыс. руб. Налог нужно будет уплатить с 50 тыс. руб. (300 тыс. руб. – 250 тыс. руб.).
Недвижимость, зарегистрированная после 2016 года, может быть продана без уплаты налога только по истечении 5 лет – то есть минимальный порог был значительно увеличен в соответствии с изменениями на 2017 год.
То есть налог взимается не обязательно с суммы, за которую продается недвижимое имущество. Прибылью в таком случае признается разница между ценой продажи и стоимостью покупки, но только при условии, что документально была подтверждена стоимость покупки.
Если указанная в договоре цена выше 70% кадастровой стоимости, то налог с продажи недвижимости будет исчисляться исходя из цены договора. Важно!
Уже в конце 2015 года, экономические эксперты и финансовые аналитики задумались, каким образом нововведение отразится на спросе жилья в целом, и покупке недвижимости в инвестиционных целях?
После изменений законодательства существуют две возможности. Есть случаи, в которых достаточно трёх лет владения недвижимостью, чтобы не платить налог с её продажи, а в других для этого требуется, чтобы она пробыла в собственности продавца не меньше пяти лет.
Впрочем, гражданство может играть роль: если человек является гражданином России, то при определённых обстоятельствах он не потеряет резидентство даже при невыполнении условий относительно дней пребывания в её границах.
Вы НЕ пользуетесь налоговым вычетом. Тогда налогооблагаемая база составит разность между 6 000 000 рублей и 4 000 000 рублей.
Исходя из названных норм права, следует указать, что возможность признания выручки, полученной от реализации имущества, доходом индивидуального предпринимателя поставлена в зависимость от того, для каких целей было предназначено и фактически использовалось данное имущество.
Если собственник продает имущество и в этом же налоговом периоде(году) покупает другое жилье, то он может зачесть налоговый вычет на покупку жилья, но не более 260 000 рублей (13% с цены приобретаемого жилья, но с суммы не более 2 000 000 рублей). Налоговый вычет на покупку жилья предоставляется один раз в жизни.
Как рассчитать налог с продажи квартиры
Подробнее… Налоговыми резидентами (для цели исчисления НДФЛ) признаются физические лица, фактически находящиеся в России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.
Теперь налог на доходы физических лиц при реализации жилья рассчитывается не только из фактически полученной прибыли, но и с учетом кадастровой стоимости недвижимого имущества.
Жилье, полученное в дар, по общему правилу облагается подоходным платежом, как и в случае с продажей имущества, так как у одаряемого возникает определённый доход.
Период обладания считается не в календарных годах, а месяцами, так срок владения квартирой для продажи должен составлять не менее 36 календарных месяцев подряд. Расчет может осуществляться до момента выдачи свидетельства о правах на дом – при открытии наследства и принятии его, рекомендуется рассчитывать время с момента получения свидетельства.
Сведения о кадастровой стоимости можно получить на сайте Росреестра, заказав выписку из ГКН. Сведения будут предоставлены не позднее 5 рабочих дней с момента приема документов.
Если цена продажи меньше, чем кадастровая стоимость * 0.7, то стоимость квартиры для расчета налога принимается как кадастровая * 0.7.
Задекларировать прибыль, полученную в результате сделки, гражданин обязан не позднее 30 апреля того года, которой следует за годом сделки (но и не раньше первого января этого года). Декларированию в обязательном порядке подлежат все сделки, при которых продавалось имущество, находящееся в собственности менее 3(или 5) лет. Вне зависимости от необходимости в выплатах налогов.
Рассмотрев, какой платёж подлежит уплате при получении жилья в дар, рассмотрим облагается ли какими-нибудь платежами жилье, полученное по наследству.
При реализации жилого помещения бывшие собственники выплачивают установленную налоговую ставку в казну государства в рамках полученной прибыли. Однако существуют обстоятельства, которые позволяют существенно снизить или вовсе не платить налог с продажи квартиры в 2020 году. До принятия Федерального закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации« (Закон № 382-ФЗ) доходы физического лица-налогового резидента РФ от продажи недвижимости не облагались НДФЛ, если срок нахождения объекта в собственности составлял 3 года и более.