Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка коммерческой недвижимости для сдачи в аренду». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Для начала советуем еще раз определиться с окончательным выбором недвижимости: уверены ли вы, что хотите заниматься именно коммерческими помещениями? На вопрос, что выгоднее сдавать – квартиру или коммерческую недвижимость, – ответ однозначен. Объекты коммерции окупаются в несколько раз быстрее, чем жилые помещения, то есть выгода значительно выше.
В целом доходность объектов коммерческой недвижимости в 2 раза выше, чем с квартиры – это факт. Есть и другие нюансы, которые позволят «экономить». Так, например, чтобы сдать в аренду коммерческий объект, не нужно делать дорогой ремонт, покупать мебель или бытовую технику. В торговом или офисном помещении нужны только полы, стены и потолок.
Отметим, что в первую очередь объект коммерческой недвижимости – это инструмент инвестирования. Лучшего варианта для сохранения накопленного капитала и пассивного дохода сложно придумать.
Содержание:
Коммерческая недвижимость как бизнес: что нужно знать
Давайте посмотрим на цифры. Сравним основные критерии выбора объекта недвижимости: доходность, ликвидность, эксплуатационные расходы и прочие. И определим, какая недвижимость наиболее интересна для инвестирования в России: жилая или коммерческая.
Доходность и окупаемость — основные критерии, определяющие привлекательность недвижимости в качестве объекта инвестирования.
Объект ритейла, расположенный на первом этаже элитного дома и аналогичное помещение в типовой новостройке имеют существенные отличия. Точно так же офис класса А и В отличается от класса С. Престижность офиса – это имидж, реноме компании, поэтому благонадежные арендаторы вряд ли обратят внимание на старое здание с устаревшими инженерными системами и неудобной кабинетной планировкой.
Интерес к инвестициям в коммерческую недвижимость в России последнее время заметно возрос. Рынок понемногу отходит от кризиса, малый и средний бизнес активнее приценивается к офисным и торговым помещениям. Арендные ставки по сравнению с квартирами тоже выше.
Популярные интернет-площадки для объявлений о купле-продаже недвижимости или сайты конкретного города (региона) забиты предложениями.
Все чаще покупатели недвижимости обращают внимание на жилье с готовой отделкой. Связано это с несколькими факторами. Прежде всего, люди считают – и справедливо – что ремонт нельзя закончить, его можно только прекратить.
Под коммерческой недвижимостью понимаются такие объекты недвижимости (здания, сооружения или земля), для которых установлено целевое назначение – извлечение прибыли. Это могут быть офисные помещения, здания под торговые центры и магазины, заведения общественного питания и т.д.
Сразу отметим, что самым безопасным с точки зрения востребованности вариантом станет помещение, которое уже имеет постоянного арендатора. В этом случае вы сможете получать прибыль уже с первого месяца владения помещением и не потеряете драгоценное время на поиски.
Как правило, в самом начале работы с арендой недвижимости предприниматели выбирают одно или два направления и лишь затем, при достижении первых успехов, расширяют свою деятельность.
Как выбрать коммерческую недвижимость?
Сейчас значения доходности по коммерческой недвижимости в России составляют 10 — 12% годовых. Окупается коммерческое помещение в среднем за 8 — 10 лет.
Если у вас есть определенная сумма денег, которую вы хотите вложить в недвижимость для сдачи ее в аренду, то наверняка уже встали перед выбором, какой объект приобрести. Самый распространенный среди частных инвесторов способ заработка на аренде — покупка жилья.
Взвесьте все еще раз, прежде чем перейти к выбору помещения. Если хотя бы один из пунктов вызывает сомнения, лучше не рисковать и рассматривать жилую аренду. Помните, что в случае неуспеха потери могут быть колоссальные.
Однако надо понимать, что коммерческие помещения — более сложный продукт, чем квартиры. Успех их работы на своего владельца зависит от совокупности факторов: назначения (офисы, торговля, услуги и т. п.), местоположения, планировки, транспортной доступности, окружения и других. Иногда отсутствие лишь одного из них делает покупку помещения невыгодной.
В настоящее время наибольшее распространение получили интернет-аукционы, но и традиционные, живые торги, не канули в лету.
Напротив строится ТПУ, рядом фестивальная ярмарка "Московские сезоны".\n\nПомещение поделено на два блока:\n\n146 кв.м. — с арендатором Додо Пицца.
Однако следует учитывать, что и сил вам придется потратить значительно больше. Во-первых, убедитесь, что вашего стартового капитала хватит для приобретения объекта, который в дальнейшем вы намерены сдавать. Не секрет, что для покупки коммерческой недвижимости нужно обладать куда более весомым финансовым состоянием, чем для приобретения квартиры, в том числе многокомнатной.
Напротив строится ТПУ, рядом фестивальная ярмарка "Московские сезоны".\n\nПомещение поделено на два блока:\n\n146 кв.м. — с арендатором Додо Пицца.
Ко всему прочему, для успешного ведения бизнеса на коммерческих помещениях нужно ориентироваться в специфике деятельности вашего потенциального арендатора, понимать его потребности и возможности. А значит, от вас уже требуется больше, чем при простой сдаче квартиры.
Многие частные инвесторы рассматривают недвижимость в качестве потенциального объекта вложений. Большинство из них покупают жилье, рассчитывая заработать на доходе от его аренды. Однако куда более выгодными выглядят вложения в коммерческие объекты. Правда, здесь все непросто и существует немало подводных камней.
Сдача в аренду коммерческой недвижимости
К эксплуатационным расходам относят коммунальные платежи, расходы на текущий и капитальный ремонт помещения.
В дальнейшем выгодно расширить штат, поскольку при увеличении базы клиентов и объектов недвижимости может потребоваться большее количество сотрудников.
Сдача в аренду коммерческих объектов сопряжена с высоким риском, на них не всегда можно найти интерессанта. С жильем все более стабильно, на него всегда найдется свой клиент. Из-за длительного простоя офиса без арендатора доходность в обоих случаях становится примерно одинаковой.
На стоимость аренды офиса сильно влияет экономическая обстановка в стране. Цена на жилую недвижимость меняется незначительно, редко испытывает серьезные падения.
Принцип подбора объекта для инвестирования схож с выбором торгового помещения. Важно понимать, по какой цене вы сдадите приобретенный объект потенциальному арендатору. При оценке используйте три варианта: пессимистичный, средний и оптимистичный.
Директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев для примера предложил сравнить два помещения: двушку площадью 50 кв. м на этапе котлована в спальном районе Москвы и офисное помещение той же площади по той же цене в небольшом бизнес-центре.
Что касается офисных помещений, то здесь лучше обратиться за консультацией к специалистам (впрочем, это не будет лишним и в случае с торговыми площадями). Офисные помещения требуют четкого бизнес-плана и отчетливого понимания, где эти помещения расположены, кому они могут быть нужны и как долго они будут востребованы.
Как приобрести помещение через торги?
Поэтому без профессионального управляющего инвестиции в коммерческую недвижимость могут оказаться убыточными».
Безусловно, подписать договор на год и больше – это надежно, так можно быть уверенным, что все это время помещение будет приносить доход. Но, сдача в аренду коммерческой недвижимости на сутки или почасово резко увеличивают его сумму и уменьшают процент амортизации помещения – инвестиции в коммерческую недвижимость всегда окупаются.
Для арендного бизнеса хорошо подойдут офисные помещения. Если здание с офисами находится в центре города или вблизи него, арендная плата может быть несколько выше средней.
Обязательно стоит найти финансовые средства и на страхование. Никто не знает, что будет через некоторое время – жизнь непредсказуема.
Важную роль для торгового помещения играет место. Большой спрос у арендаторов будет вызывать помещение на оживленных улицах, вблизи высокой пешеходной активности. Но «ходовые» места также в глубине жилого массива.
Аренда коммерческой недвижимости (склады, офисные здания, мини-цеха и т.д.) чаще пользуется успехом у начинающих предпринимателей. И это правильно – не стоит вкладывать деньги в покупку офиса, если нет уверенности в том, что дело «пойдет», лучше выкупить его позже.
Что касается перспективности и прибыльности предприятия, более высоким уровень дохода однозначно будет у агентства.
Впрочем, абсолютных показателей для стрит-ретейла не существует, поскольку у каждого помещения свои уникальные особенности, — подчеркивает Виктория Камлюк.
Топ объектов коммерции для инвестиционных целей
И очень зря, потому что сдача в аренду недвижимости без ремонта большой доход не принесет. Не стоит выстраивать «царские палаты», можно обойтись обычным косметическим ремонтом или экономичным инвесторским ремонтом. Отделка комнат будет произведена качественно и с тонким вкусом, но это автоматически повысит рейтинг в глазах потенциальных клиентов.
При выборе объекта недвижимости перед инвестором встаёт вопрос — во что вложить средства: в жилую или коммерческую недвижимость.
Если вы решили приобрести коммерческий объект для последующей сдачи в аренду, стоит внимательно отнестись к выбору подходящего варианта. От этого будет зависеть прибыльность бизнеса и срок окупаемости. На что обратить внимание в первую очередь?
Такие же перспективы имеет и предприятие по сдаче в аренду помещений для торгово-развлекательных центров, однако стартовые вложения в этом случае будут очень значительными, поэтому подобный стартап будет подходящим не для любого предпринимателя.
Хорошей иллюстрацией этого утверждения может послужить пример, приведенный директором «НДВ-Девелопмент» Андреем Стригалевым. Эксперт сравнивает два помещения: реализуемую на этапе котлована двухкомнатную квартиру в спальном районе столицы и офисное помещение такой же площади, предлагаемое в небольшом бизнес-центре по аналогичной цене.
В коммерческой недвижимости не всегда цена за «квадрат» является определяющим фактором. К примеру, можно купить помещение по цене 80 тыс. рублей за кв.метр, а сдавать его за 700-1000 рублей за «квадрат». Бывает и наоборот: стоило 180-200 тыс. рублей, а сдается по цене 1500-2500 рублей за кв.метр.