Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как происходит раздел квартиры в ипотеке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Вне зависимости от способа оформления договора ипотечного кредитования собственники квартиры не имеют возможности ей распорядиться (продать, подарить) без одобрения кредитного учреждения.
Покупка недвижимости посредством привлечения ипотечного кредита для большинства людей становится единственным выходом решения жилищного вопроса. Приобретая жилье, супруги не только пользуется им, но и обязаны совместно погашать банковское обязательство. Здесь важно, на кого заключено соглашение. Как происходит раздел займа при разводе, попытаемся разобраться подробно.
Все отношения супругов регулируются на практике Семейным кодексом. Он гласит, что приобретенное совместно имущество — общая собственность. Ипотечное жилье тоже. При расторжении союза оно делится поровну. Это же касается и кредитных выплат. Возможны исключения, если пара составила брачный контракт и указала в нем особенности погашения кредита.
Содержание:
Раздел ипотечной квартиры при наличии брачного контракта
С чего начать? Прежде всего ответить на основные вопросы:
- Состоите ли вы в официальном браке?
- Заключали ли вы брачный контракт?
- Ипотека бралась до или после заключения брака?
А мне попался достойный мужчина. Ушёл сам, а нам с детьми оставил ипотечное жилье в распоряжение. Платит сам и не претендует ни на что.
Кредитный договор предусматривает досрочное погашение ипотеки. Это самый удобный вариант, поскольку исключает необходимость присутствия кредитора при разводе. Независимо от того, кто внесет деньги, вся прибыль партнеров считается общей. Это значит, что при разводе квартира будет поделена пополам, даже если супруги не успели документально закрепить деление.
Материнский капитал — субсидия, выплачиваемая государством. Сумма принадлежит владельцу такого сертификата. Он не входит в общее имущество, поэтому не делится при разводе.
Приобретение недвижимости с привлечением этой помощи обладает рядом особенностей:
- При использовании материнского капитала для покупки жилой площади она признается долевой собственностью всех членов семьи;
- Если квартира куплена в кредит, то доли несовершеннолетним детям выделяются после погашения долга;
- При расторжении брака жилье будет поделено в соответствии с обозначенными частями.
Решением всех проблем при разводе и последующем разделе недвижимости мог бы стать брачный договор. В этом документе, который может быть заключен как до вступления в брак, так и в любое время после женитьбы, прописываются все возможные варианты раздела имущества в случае развода, а также ответственность по ипотечному кредиту.
Однако кредиторы могут изначально оформить ипотеку лишь на одного супруга. Такой ход возможен при наличии на руках у семьи брачного соглашения, если оно содержит такие пункты:
- Все расходы должен погашать лишь обратившийся к кредитору член семьи;
- При разводе вся жилая площадь переходит только ему в безраздельную собственность;
- Иной супруг на квадратные метры не претендует.
Ипотечная квартира может быть куплена еще до брака или в нем. Платежи по кредиту могут вноситься из семейного бюджета, а могут и за счет персональных денежных средств одного из супругов.
Конечно, банк может пойти навстречу бывшим супругам и дать согласие на переоформление ипотеки либо на продажу жилья, особенно если на этом будет настаивать суд. Во многом варианты решения проблемы раздела квартиры будут зависеть от условий, прописанных в кредитном договоре.
То же правило касается ремонта в ипотечной квартире или покупки дорогой техники. Доказать что-то в суде в данном случае возможно только с помощью хорошего адвоката.
Оставшаяся задолженность перед банком, если ипотека еще не выплачена к моменту раздела, будет поделена прямо пропорционально долям, которые были присуждены (ч. 3 стат. 39 СК), так как долг, очевидно, является общим (ведь ипотека бралась в браке, при наличии взаимного согласия супругов). Если и мужу, и жене, досталось в результате раздела по половине квартиры, значит, и долг поделят пополам.
В силу аб. 4 ч. 2 стат. 24 СК, раздел имущества может быть произведен в ходе одного судебного разбирательства. То есть одновременно суд может решить вопрос и об аннулировании брака, и о разделе.
Квартира или дом продается, а деньги с продажи идут на закрытие долгового обязательства и оставшиеся делятся между супругами. Разумеется, такая операция возможно лишь с одобрения банка.
Последние вопросы по теме «ипотека при разводе»
Например: После развода у меня в собственности остался участок земли на котором стоит дом, по решению суда дом разделён в равных долях между нами. Теперь я решил продать участок.
Ипотеку можно переоформить на обоих супругов, и в этом случае оба станут собственниками квартиры. В таком кредитном договоре должно быть четко определено, какую ответственность несет каждый заемщик по оплате кредита. При этом один заемщик не должен отвечать за второго.
Все то, что было куплено в период брака, считается находящимся и у мужа, и у жены, в собственности, без определения долей. Супруги должны распоряжаться нажитым имуществом по взаимной договоренности (ч. 1 стат. 35 СК).
В этом случае второй супруг должен получить денежную компенсацию за половину квартиры. Такая компенсация рассчитывается на основе рыночной стоимости жилья. Примерно сориентироваться по рыночной стоимости можно, заказав в МФЦ справку о кадастровой стоимости, поскольку сегодня кадастровая стоимость недвижимости в большинстве случаев приближена к рыночной. Справка предоставляется бесплатно.
По умолчанию, действует совместная собственность на имущественные ценности мужа и жены (ч. 1 ст. 33 СК). Долевая собственность может быть установлена брачным контрактом.
Развод – дело само по себе неприятное. А когда у супругов в наличии есть несовершеннолетние дети и квартира, взятая в ипотеку, процесс значительно усложняется. При наличии детей, оформить развод возможно только через суд. Там в первую очередь будут учитываться интересы детей и родителя, с которым они останутся.
Преимущества брачного договора
Да, в таких делах сложно оставаться уравновешанным. Ипотека и без развода тяжкое бремя, а здесь просто парадокс существования : делить шкуру не совсем убитого медведя!
При этом требования может выдвигать даже неработающий человек: достаток одного из супругов в браке считается общим семейным бюджетом.
Алгоритм действий участников:
- обращение в банк с заявлением на смену условий погашения долга;
- получение удовлетворительного решения;
- составление мирового договора;
- переоформление контракта с банком;
- продолжение погашения ипотеки в одностороннем порядке;
- по желанию сторон происходит компенсация части затрат, которые ранее были понесены вторым партнером.
Вывод: в случае развода разделу подлежит только та часть недвижимости, которая была оплачена совместно.
Раздел ипотечной квартиры в 2020 году
Если супруги являются созаемщиками, то жилое помещение принадлежит им в равных долях, при этом они несут и одинаковую ответственность по ипотеке. Но при разводе ипотечная квартира не всегда делится поровну: при наличии детей обязательно учитываются интересы ребенка.
Банки зачастую не дают такого согласия, если собственником хочет стать тот, кто по документам (например, получая «серую» зарплату) не сможет платить ипотеку. Желательно лично встретиться с управляющим филиалом банка, где вы оформляли ипотеку, и обсудить возникшую ситуацию.
Это наиболее распространенная ситуация, при которой муж и жена имеют равные права на недвижимость. Вместе с тем, они также несут солидарную (равную) ответственность по взятой ипотеке. То есть ипотечная недвижимость при покупке ее в период брака в любом случае считается совместно нажитым имуществом.
Более сложная ситуация возникает при наличии спора, когда один из супругов претендует на бо́льшую долю чем ½. Обосновывать это он может:
- Вложением личных средств в первоначальный взнос по ипотеке.
- Досрочными платежами из денег, которые у него были до брака.
- Внесением значительной суммы родственниками супруга и в ряде других случаев.
Как разделить квартиру при разводе, если она в ипотеке?
Нередко при расторжении брака между супругами возникает спор по поводу совместно нажитого имущества. Иногда вместе с имуществом делятся и долги, в том числе кредиты, взятые на приобретение жилья.
В случае оформления кредита на обоих супругов-созаемщиков квадратные метры им принадлежат в равных долях. Потребовать погашения ежемесячных платежей либо всего объема долга банковское учреждение может от любого из них даже после развода.
У супругов, которые имеют намерения приобрести жилье в ипотеку, есть следующие варианты, как оформить данную сделку:
- Заемщиком денежных средств выступает один из супругов, при этом второй должен дать нотариально заверенное согласие на заключение подобной сделки.
- Заемщиками выступают оба, а обязательства по ипотечному займу делятся пополам.
- Договор ипотечного кредитования заключается одним из супругов до вступления в брак.
- Муж и жена заключают брачный договор, а после оформляют ипотеку.
- Граждане проживают одной семьей без регистрации брака и при этом один из них заключает договор ипотечного кредитования, при этом другие лица в нем никак не упомянуты.
Как происходит раздел имущества при наличии детей
В этом случае обоих супругов защищают нормы гражданского права, касающиеся долевой собственности. Стоит также отметить, что оформление ипотечного кредита на обоих супругов возможно лишь в том случае, если каждый из них работает и получает стабильный ежемесячный доход. Также, конечно, необходимо согласие банка.
Один из заемщиков снимает с себя обязательства по выплате кредита и отказывается от права собственности в пользу второго заемщика. Этот вариант практикуется достаточно часто. Банк дает согласие переоформить ипотечный кредит на одного из супругов, если последний будет признан платежеспособным.
Сложнее с квартирами, взятыми в ипотеку в строящемся доме. По закону гражданин, купивший квартиру по ипотеке в новостройке, получает право собственности только после сдачи ее в эксплуатацию.
Доводить до аукциона крайне нежелательно, так как квартира будет продана по цене гораздо ниже своей реальной стоимости. Не исключено, что этой суммы не хватит даже на погашение ипотеки и супруги при разводе останутся должны, но уже за несуществующую собственность.
«Гражданский брак»
При решении вопроса о том, как будут распределяться обязательства по ипотечному договору при расторжении брака, действуют следующие правила:
- Жилье, приобретенное супругами либо одним из них в период их нахождения в зарегистрированном браке, является совместно нажитым имуществом (ст. 34 СК РФ). Общим имуществом являются также приобретенные за счет общих доходов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, любое другое нажитое супругами имущество, независимо от того, на имя кого оно приобретено, и кем были внесены денежные средства.
- Если отсутствует брачный контракт, то совместно нажитое ими имущество делится пополам (ст. 39 СК РФ).
- Ответственность перед кредитором, в том числе и обязательства по ипотечному договору перед банком, делятся поровну.
- Если от зарегистрированного брака у супругов имеются несовершеннолетние дети, то при разделе жилья также должна быть учтена и их доля.
В некоторых случаях при наличии определенных оснований суд может признать проживание одной семьей фактическими брачными отношениями. Следовательно, к имуществу таких лиц будут применяться положения СК РФ о совместно нажитом имуществе со всеми вытекающими последствиями.
Прежде всего вам необходимо изучить все тонкости процесса раздела. Практика показывает, что решение проблемы может растянуться надолго: пока супруги решат, кому достанутся дети, оформят все документы по разводу и договорятся, кто платит, могут пройти месяцы.
В случае развода второй супруг должен будет обратиться с исковым заявлением в суд, при этом он должен будет доказать не только совершение платежей из совместного бюджета, но и сам факт супружеских отношений.
Раздел квартиры в ипотеке после развода
Вложенные до развода деньги – общие. Доля собственности, оплаченной до развода – общая. Самый распространенный алгоритм деления оставшейся части долга и приобретенной квартиры – поровну. Главные правила распределения материальных ценностей:
- оставшаяся часть основного тела кредита делится поровну;
- дополнительные проценты банка делятся пополам;
- после погашения кредита квартира переходит в единоличное владение заемщика (одного партнера);
- на протяжении месяца владелец обязан инициировать процедуру деления квартиры пополам со вторым супругом.
Ежемесячная сумма выплат по кредиту делится поровну. Каждый из супругов начинает нести индивидуальную ответственность за погашение ипотеки. Супруги имеют равные права на собственность, но при этом каждый вносит платеж за свою долю. Такой вариант не всегда удобен и надежен: во-первых, если у супругов нет другого жилья, они будут вынуждены продолжать жить под одной крышей.
К разделу ипотечной квартиры это относится следующим образом. Если вы в браке унаследовали деньги и пустили их на первый ипотечный взнос либо этими деньгами погасили часть кредита, то при разделе квартиры суд учтет эту сумму. Квартира будет делиться не пополам, а с учетом вложения личных денег.