Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности банкротства застройщика». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Банкротом юридическое лицо становится с момента введения конкурсного производства (процедура, применяемая в деле о банкротстве); до этого — при применении иных процедур (см. ниже) должник банкротом не является.
В 2011 году Государственная Дума приняла поправки в закон «О несостоятельности», которые устанавливали особый порядок рассмотрения дел обанкротившихся строительных компаний. По состоянию на 2017 год процесс банкротства застройщиков проходит через одну из пяти возможных процедур:
- Наблюдение — основополагающая процедура банкротства застройщика. Наблюдают застройщика в данном случае арбитражный суд, по поданному заявлению должника, или кредитора. Именно в это время назначается арбитражный управляющий. Задача такого управляющего в течение 7 месяцев изучить финансовое состояние застройщика. Он выявляет кредиторов, выясняет размер требований, смотрит имущественный фонд должника, а также просматривает все документы, которые касаются застройщика, как физического, так и юридического лица. После того, как арбитражный управляющий подает свой отчет, в котором представлен анализ финансов должника, может начаться вторая или третья стадия банкротства, либо сразу четвертая.
- Вторая стадия называется финансовым оздоровлением. Она также длится не более 7 месяцев и применяется к должнику только в том случае, если он может в целях восстановления взять и погасить задолженность, которая у него образовалась. Составляется специальный график погашения. Это стадия всё ещё минимальна, так как третьи лица обращаются к собранию кредиторов, предлагают свои графики погашения задолженности, и в данном случае на этой стадии застройщик всё ещё может выйти из банкротства довольно легальным путем — если сможет в течение установленного времени погасить задолженность и станет наравне с другими кредиторами, обладателем хорошего финансового актива — уже построенного здания. Ведь банкротом застройщик может становиться из-за незначительных причин, например, вырастают цены на строительные материалы.
- Третьей стадией банкротства называется стадия внешнего управления, когда вместо застройщика руководить производством назначается стороннее лицо. Естественно это будет арбитражный управляющий, который следит за процессом строительства на срок около 18 месяцев. Такое управление назначается только в том случае, если присутствует реальная возможность повысить платежеспособность должника, если изменить или подкорректировать план внешнего управления. Арбитражный управляющий может потребовать перепрофилирование производства, либо продать часть имущества должника в счет погашения долга, либо разместить какие-то акции должника или продать само предприятие застройщика. Здесь самым главным является погасить задолженность и отбить уже вложенные средства дольщиков за счёт различных финансовых активов, которые могут найтись в распоряжение застройщика.
- Если такая возможность отсутствует, то появляется последняя – четвертая стадия банкротства, называющаяся конкурсное производство. Конкурсное производство считается, как целая система мероприятий, которые проводятся по решению арбитражного суда. Целью данных мероприятий является завершить ликвидацию, как должника, юридического лица и исключить его из реестра действующих застройщиков путем передачи прав другому застройщику или компании. Конкурсное производство начинается после того, как арбитражный управляющий подал анализ всех проведённых стадий банкротства застройщика, и было выведено решение о невозможности восстановления финансового состояния. Данное конкурсное производство может продолжаться не более года, арбитражный суд же, если существует такая необходимость, может продлить этот срок на 6 месяцев.
- На последней стадии банкротства арбитражному суду передаются все полномочия по производству или компании застройщика.
Во-вторых, последовательное ужесточение требований, предъявляемых законом к застройщикам в части размера уставного капитала, раскрытия информации, предоставления отчетности и т.п., серьезно снизило привлекательность строительного рынка для инвесторов.
Содержание:
Как защитить свои права участнику ДДУ при банкротстве застройщика
Интересно, что при наличии у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив создается в отношении каждого такого объекта, при этом решение собрания участников строительства принимается и определение арбитражного суда выносится в отношении всех таких объектов одновременно . Однако неясно как поступить в случае, когда в одном объекте есть желающие создать кооператив, а в другом недостроенном доме таких желающих не нашлось. Исходя из буквального смысла закона, в этом случае суд должен отказать в создании кооператива и передаче ему недостроенного объекта и земельного участка. Также данное правило создает некую абсурдность ситуации в отношении домов, поселков таунхаусов. Несмотря на то, что всего существует пять отдельных процедур, в юридической практике чаще всего проводятся лишь две из них: наблюдение и конкурсное производство. Первая из них – подготовительная стадия, которая, по сути, еще не является банкротством. В компанию направляется временный управляющий, наблюдающий за ее деятельностью и анализирующий ее финансовую устойчивость. Длится данный этап порядка семи месяцев и по его результатам наступает либо оздоровление предприятия, либо полная его ликвидация.
Всех дольщиков защищает единый закон о долевом строительстве (214-ФЗ). В целях повышения открытости и исключения обманутых вкладчиков в будущее жилье с 1 января 2017 в законопроекте были приняты изменения.
Помимо этого, при банкротстве застройщика предусматривается иные способы распределения денежных средств от реализации предмета залога. Так, из вырученных от продажи залога денежных средств
- 60% — погашение требования залогодержателя;
- 25% — погашение требований граждан- участников строительства;
- 10 % — удовлетворение требований кредиторов первой и второй очереди;
- оставшиеся денежные средства — выплата вознаграждения арбитражному управляющему.
Как происходит банкротство застройщика и что делать дольщику
Всего процедур, применяемых в деле о банкротстве, 5: наблюдение, финансовое оздоровление, внешнее управление, конкурсное производство, мировое соглашение.
Мы выяснили, что делать дольщик при банкростстве застройщика, какие особенности процедуры нужно учитывать по состоянию на 2017 год и как применяется закон в судебной практике.
Некоторые из возможностей недоступны даже кредиторам, что делает их особенной категорией участников, защищенных законодательной базой государства.
Все законные требования граждан к застройщику удовлетворяются, если они включены в реестр требований кредиторов. Кроме того, дольщики находятся в третьей очереди удовлетворения требований, в то время как все остальные кредиторы находятся в четвертой.
Что такое фиктивное банкротство?
Основанием для беспокойства являются: приостановка работ, неготовность объекта к сдаче в срок, предусмотренный ДДУ. К косвенным признакам, свидетельствующим о проблемах, относятся:
- прекращение прав на земельный участок, выделенный для объекта;
- дом уже построен, но жилье не передается в течение длительного срока;
- офис компании не работает, на телефонные звонки никто не отвечает.
Чтобы избавиться от кризиса в строительстве, следует оставить на рынке надежных застройщиков, которые могут завершить строительство. Именно поэтому их уставной капитал должен быть в размере 4% от стоимости объектов.
Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований, если иное не установлено решением собрания участников строительства. В случае, предусмотренном настоящим пунктом, требования участников строительства и (или) третьих лиц учитываются в реестре требований кредиторов в размерах и очередности, как и погашенные участниками строительства и (или) третьими лицами требования кредиторов первой и второй очереди.
Мы используем cookie-файлы для наилучшего представления нашего сайта. Продолжая использовать этот сайт, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.
Особенности банкротства застройщиков
Существует и пятая очередь, хотя до нее расчеты доходят редко. В нее входят требования, поданные после закрытия реестра и некоторые другие претензии.
В-третьих, ужесточение нормативов в отношении организаций, страхующих ответственность застройщиков, привело к предсказуемым последствиям, когда страховые организации весьма неохотно выражают готовность страховать риски строительных компаний, что, в свою очередь, сказывается на размере страховой премии и приводит к росту и без того немалых издержек застройщиков.
В части погашенных требований по текущим платежам требования участников строительства и (или) третьих лиц подлежат погашению застройщиком в том же порядке и той же очередности, что и погашенные требования кредиторов по текущим платежам.
Статьями 201.15-1.-201.15.2 Закона о банкротстве предусматривается передача имущества застройщика-банкрота (земельные участки, объекты незавершенного строительства) новому застройщику, совместно с обязательствами перед участниками строительства. Для этого должна быть соблюдена часть требований, предусмотренных при передаче объектов незавершенного строительства в ЖСК, а также требования к финансовым возможностям нового застройщика.
Пытайтесь, несмотря на возбужденное дело о банкротстве и предъявление своих требований в рамках дела о банкротстве, черех суд установить право собственности на квартиру (помещение) которое вы претендуете.
Также с момента введения наблюдения в отношении должника подлежат рассмотрению в деле о банкротстве следующие требования:
- о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;
- об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;
- о сносе самовольной постройки;
- о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;
- о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;
- о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
Сначала необходимо обратиться с письменной претензией к подрядчику. Последующие действия зависят от стадии, в которой находится строительство и причине его приостановки.
Однако такая передача возможна только при соблюдении целого ряда условий, основными из которых является то, что имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, хватит для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди. В противном случае участники строительства должны будут внести на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере превышения совокупного размера текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, но не более двадцати процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.
Связано это с лавинообразным ростом банкротных дел в отношении строительных компаний, которые, в свою очередь, вызваны рядом факторов.
В случае если передаточный акт был подписан, участник строительства может обратиться в суд с требованием о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.
Если жилых помещений в многоквартирном доме после завершения его строительства не будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, то передача объекта незавершенного строительства возможна только при условии отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений, таким образом, что в указанном объекте строительства их будет достаточно для удовлетворения требований оставшихся участников строительства.
В-четвертых, неверная оценка застройщиками собственных ресурсов и возможностей также ведет к неустойчивости рынка. Сейчас мы наблюдаем последствия использования некогда популярной схемы, при которой строительство одного дома финансировалось за счет средств, полученных от дольщиков другого, и далее по цепочке. Такие схемы действовали по принципу финансовых пирамид и, по существу, были изначально обречены на провал.
В судебных разбирательствах занимайте позицию, что у вас с застройщиком заключен договор долевого участия в строительстве.
Положениями о банкротстве застройщиков также предусматривается иное количество голосов необходимое для принятия решения о заключении мирового соглашения.
Дольщики защищены государством, а именно Законом о банкротстве. Они являются не простыми гражданами, которые наделены правами, а теми, кто приобретают статус участника строительства по договору, который предоставляет им ряд преимуществ.
Дольщику проще всего подать заявление на признание права собственности на готовую квартиру или на долю в инвестиционном контракте. Если суд удовлетворит такие требования, имущество клиента будет выведено из общего конкурса. Не рекомендуется требовать возврата денежных средств.
Во-первых, затянувшийся экономический кризис сильно ударил по застройщикам, вызвав, с одной стороны, рост цен на строительные материалы, а с другой – снижение покупательской активности населения.
Примечание: залоговое имущество, служащее материальным обеспечением кредитов и являющееся собственностью обанкротившегося застройщика, в конкурсную массу не входит.