Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как получить долю в приватизированной квартире». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Безвозмездное приобретение государственного жилья или части (доли) возможно только один раз в жизни, это не касается несовершеннолетних детей.
Поэтому в приватизированной квартире долю продать можно, а по какой цене — надо серьезно подумать, прежде чем предлагать соседям или ставить на продажу.
Процесс приватизации жилья начался в России более 20 лет назад, но сих пор у людей возникает масса вопросов юридического плана, связанных с этой процедурой.
Содержание:
Положительные и отрицательные стороны долевой приватизации
Разумеется, когда у одного жилья больше одного владельца, то лучше всего сразу определить доли каждого из них, желательно в натуре. Однако, учитывая характеристики, выдел в натуре не всегда возможен. При возникновении споров это становится достаточно серьёзной проблемой.
В соответствии с требованиями действующего законодательства любую сделку имущественного характера, касающуюся доли, следует оформлять нотариально. Для этого каждый из участников должен явиться лично к специалисту или направить своего представителя. При этом сделка будет совершать только в присутствии обеих сторон. А вот в случае безвозмездной сделки, у прочих заинтересованных лиц преимущества не возникает. Поэтому решить, как подарить долю в квартире без согласия других собственников гораздо проще. В этом случае просто составляется договор, обязательно письменный. Ни согласия, ни отказа других собственников не требуется. Исключением является супруг. Даже если дарится имущество не являющееся общим, получить нотариально заверенный документ придется.
Особенности распоряжения своей долей
Так как никаких долей или частей в государственном жилье быть не может, есть право проживать и пользоваться. Доля – это понятие собственности. Поэтому обратиться с заявлением в администрацию с такой просьбой – пустое дело, откажут на законных основаниях.
Как получить долю в приватизированной квартире на момент приватизации, а также после неё? По общему правилу, приватизация квартир является частью социальной политики государства по обеспечению населения жильём. При этом квартиры, находящиеся в собственности государства, передаются во владение частных лиц, а каждый житель получает возможность приватизировать свою квартиру. Важно учитывать права и интересы каждого человека, официально проживающего в квартире на момент приватизации.
Второй вариант относится уже скорее к хитростям продавца. Некоторые, чтобы избежать возни с предупреждением, оформляют вместо договора продажи мену. Делать такое категорически не рекомендуется: правила, касающиеся преимущества, будут действовать и при мене. Связано это с тем, что законодатель исходил из стремления либо сохранить круг совладельцев, либо способствовать тому, чтобы их круг постепенно сужался. Поэтому и при мене чужак должен первоначально получить согласие уже имеющихся владельцев.
Любая сделка с долей в недвижимости складывается из нескольких этапов. Для начала стороны должны провести переговоры и определить условия будущей сделки. После этого, необходимо будет прийти к нотариусу, оформить и подписать договор. Затем каждый из участников должен будет выполнить свои обязательства. В завершении сама сделка и право собственности регистрируются в органах Росреестра.
Особенности приватизации квартиры
Приватизация квартиры предполагает переход права собственности на недвижимость от государства к физическим лицами или организациям. Долевая собственность может быть закреплена как за гражданами, находящимися между собой в родственных отношениях, так и за посторонними лицами.
Заинтересованные лица должны представить следующие документы:
- Паспорта.
- Доверенности законных представителей, если таковые принимают участие в процедуре.
- Разрешение органов опеки, в случае участия несовершеннолетнего или недееспособного.
- Договор о приватизации квартиры.
- Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП.
- Квитанцию о внесении пошлины за оказываемую услугу.
Единственный способ, как продать свою долю в квартире без согласия других собственников – это продажа с торгов. Она применяется не по желанию владельца, а как вынужденная мера. Например, если доля была заложена. Или если ее владелец объявлен банкротом (с 1.10.2015 года у граждан появилась такая возможность). Торги, с которых происходит продажа имущества, организуются по инициативе кредиторов.
Разумеется, со временем частные лица путём выкупа или объединения долей пытаются индивидуализировать владение тем или иным жильём, однако процесс этот далеко не всегда протекает мирно и без судебных споров. К тому же очень часто споры решаются разделением жилья. И не каждый владелец добровольно согласится отдать долю, тем самым потеряв право проживания в квартире.
Для того чтобы приватизировать комнату, ведь долей в таком жилье нет, необходимо добиться заключения отдельных договоров соцнайма на комнаты, а не на всю квартиру в целом. Для этого комнаты должны признать отдельными жилыми помещениями.
Недвижимое имущество по законам, в настоящее время действующим в РФ, может иметь две формы собственности:
- Долевая собственность. Она предполагает общую собственность нескольких лиц, доля каждого установлена.
- Общая собственность. При данной форме конкретный размер долей не определяется.
В результате у граждан возникают проблемы: например, доля, но их размер не указан. Конечно, если есть спор, они будут признаны равными.
Регистрация в приватизируемой квартире
Как же быть тем, у кого квартира так и осталась оформленной в совместную собственность, но возникли обстоятельства, когда это требуется изменить? Выдел доли в приватизированной квартире возможен и предусмотрен законом.
Приватизация может быть осуществлена по согласию всех этих граждан, даже если кто-то из них не будет в ней участвовать. Отказавшийся от участия, но одобривший сам процесс жилец имеет право пожизненно пользоваться этой квартирой.
Любое допущенное нарушение может привести к тому, что один из совладельцев потребует расторгнуть уже заключенную сделку и сделать покупателем его. Производится перевод прав через суд, срок для обращения в который равен трем месяцам с даты договора. Те же правила действуют и при передаче доли в результате другой возмездной сделки – мены. В приватизированной квартире продать имеющуюся долю так же возможно, как и в квартирах, полученных по наследству, по решению суда, по дарственной и пр. Даже, если такая доля не выделена в натуре. Совсем другой вопрос — как покупатель будет пользоваться купленной долей, если не определено, чем пользоваться? Но есть и разумный ответ — такую долю покупатель покупает примерно в два раза дешевле ее рыночной цены и планирует свои дальнейшие действия сам. Если это — стороннее лицо. Если же покупатель — сособственник в этой же приватизированной квартире и покупает долю, чтобы обладать всей квартирой на праве частной собственности (единолично), цена за такую долю может быть даже выше рыночной.
То же касается и вопроса, можно ли завещать долю в квартире без согласия другого собственника. Ответ очевиден – можно. Более того, о таком решении не нужно ставить совладельцев в известность. Правда есть вероятность, что у наследников в будущем возникнет конфликт с сособственниками. Но эта проблема решается им самим через суд.
После этого оформляется договор. В нем указывается:
- Дата и место подписания.
- Сведения о сторонах сделки – как зовут каждого, где проживают, на основании каких документов действуют.
- Предмет договора. В данном случае это будет доля в квартире.
- Стоимость, если речь идет о купле-продаже.
- Права, обязанности и ответственность сторон.
- Порядок разрешения споров и расторжения договора.
- Срок его действия и дата вступления в силу.
В настоящее время законодательство изменилось, и при оформлении договора приватизации с несколькими лицами жилье передается в общую долевую собственность. То же самое произойдет и при наследовании доли в квартире по такому контракту (нотариус рассчитает те же акции). Хотя можно заключить соглашение о разном размере акций.
Граждане, участвовавшие в приватизации в самом ее начале, в 90-е годы, как правило, получали на руки договора, где было сказано, что квартира передана в совместную собственность.
Долевая собственность – когда пределы владения каждого из собственников выделены в натуре либо определены в долевом выражении.
С момента получения уведомления у других совладельцев есть месяц на размышления. Они могут либо принять предложение, либо отказаться от него, либо (что нежелательно) проигнорировать. Последствия будут зависеть от ответа. При одобрении предложения заключается договор. При отказе у нотариуса оформляется соответствующий документ. В этом случае, а также если ответа в отведенный срок не последовало, продавец вправе заключить договор с любым желающим. Но с одним условием: цена должна быть не ниже предложенной сособственникам.
Если то жилье, которое предоставляется гражданам по договорам социального найма, является собственностью муниципалитетов, то фактическим собственником служебных квартир является предприятие или организация, где работает наниматель. Служебная квартира выделяется ему этой организацией на условиях временного проживания на тот период действия трудового договора. Подобные квартиры стоят на балансе этой организации и являются жилыми помещениями ее специализированного жилищного фонда. В документах, подтверждающих права нанимателя, ставится отметка о статусе такой квартиры – «служебная». Жилищный Кодекс в части 3 статьи 104 оговаривает срок аренды такой квартиры, который не может превышать срок службы сотрудника, указываемый в его контракте или трудовом договоре.
Когда имуществом владеет одно лицо, то такая форма собственности называется индивидуальной. На сегодняшний день — это одна из самых распространённых форм владения недвижимым имуществом частными лицами, ведь один собственник всегда проще распоряжается имуществом. И, напротив, большой массив именно квартир находится во владении более чем одного лица.
Каждая страница договора должна быть подписана сторонами или их законными представителями. Документ заверяется нотариусом. К сожалению, для многих, теперь приватизация части жилого помещения практически нереальна. Ввиду того, что государство не заинтересовано в том, чтобы образовывались такие «коммунальные» квартиры, законодательство не оставило места для подобных маневров.