Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Раздел имущества находящегося в ипотеке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В такой ситуации на помощь может прийти соглашение о разделе ипотечной квартиры, конечно, если отношения между бывшими супругами не накалены до предела, и они в состоянии мирно договориться.
Доброго времени суток. Меня зовут Олег. После развода осталась ипотечная 2-х комнатная кварти. Я являюсь основным заемщиком, моя бывшая жена – созаемщик. В квартире прописаны — я, бывшая жена и несовершеннолетний сын. У каждого из нас есть свидетельство о собственности по 1/3 жилья. В настоящее время я женат и проживаю в съемной квартире с новой семьей. В ипотечной квартире проживает – бывшая супруга с сыном. За ипотеку в полном объеме 100% плачу я (и коммуналку за 1/3 часть) в замен бывшая супруга не подавала на алименты. Вопрос встал о разделе данной квартиры, и пока не понятно, что можно сделать, т.к. закладная на квартиру еще в банке до окончания выплаты полной суммы кредита (данной суммы нет ни у меня, ни у бывшей супруги для досрочного погашения).
Юридические консультации по вопросам материнского капитала, брако-разводных процессов, раздела имущества и алиментов помогут определиться с ключевыми моментами в спорных ситуациях. Оказание помощи любым семьям и оперативное решение любых жизненных проблем на основе Семейного кодекса и действующих Федеральных Законов.
Содержание:
Особенности раздела ипотеки, оформленной до и после вступления в брак
Если супруги брачный договор не заключали, раздел квартиры производится по закону. Согласно Семейному кодексу РФ доли супругов в супружеском имуществе равные, но в интересах несовершеннолетних детей суд может отойти от равенства долей и присудить супругу, с которым будут проживать дети, большую долю.
Лишены своей доли вы быть не можете, поскольку согласно ст. 35 Конституции никто не может быть лишен своего имущества иначе, как по решению суда.
Ипотека в браке предполагает, что приобретенное жилье будет совместным (если не предусмотрели в брачном контракте иное). Фактически до полной выплаты ипотеки развод – нарушение условий ипотечного кредита, но банки порой, нечасто и с нежеланием, идут на уступки. Судебные решения, выносимые даже по схожим делам, бывают не только различны, но и противоположны. Процесс раздела имущества, обремененного ипотекой, сложен еще и потому, что в нем участвуют сразу 3 стороны: разводящиеся супруги и банк. Даже если супруги самостоятельно придут к согласию в вопросе раздела имущества или выплат, в суде все равно придется искать решение, которое сможет удовлетворить интересы сразу всех сторон, в том числе и банка.
Как делится ипотека, оформленная с использованием материнского капитала
В соответствии со ст. 33 СК РФ все имущество, приобретенное супружеской парой, является их совместной собственностью и принадлежит им в равных долях. Это касается как собственности, так и долгов, например, по ипотеке. Исключение составляют имущественные отношения, определенные в брачном контракте либо другом письменном договоре. В этом случае для того, чтобы выделить доли каждого из супругов составляется специальный документ. Еще вариант раздела при разводе – один из разводящихся супругов безвозмездно либо за денежную компенсацию подписывает отказ от своей доли в общем жилье, обремененном ипотекой, а другой — соглашается взять на себя все платежи по ипотечному кредиту.
В результате останется 1 ком. квартира для сына и бывшей жены где и пропишутся они, а я в результате погашу ипотечный долг. Но тут возникает следующий вопрос, а как быть с несовершеннолетним ребенком, можно ли выписать и прописать его на время сделки у родственников бывшей жены или нельзя, как на это посмотрят органы опеки и т.д. Пробовал отказаться от своей доли в пользу сына и переписать основного заемщика на бывшую жену, т.к. они останутся собственниками данной квартиры, но и тут банк отказал в этом. Какие еще варианты возможны?
Расчет доли такого супруга будет производиться исходя из суммы, уплаченной в счет погашения кредита, и процентного соотношения к общей стоимости квартиры с учетом переплаты по ипотеке.
Но при разделе имущества, если на долю супруга в квартире будет приходится недостаточно для проживания квадратных метров — Вы сможете через суд принудительно выкупить эту долю у супруга.
Еще немаловажную роль играет наличие детей. Если при расторжении брака дети остаются с одним из родителей то их доля также отходит этому родителю.
Чтобы процесс прошел наиболее оперативно, ответьте на следующие вопросы:
- Является ли ваш брак официальным?
- Имеется ли у вас брачный контракт?
- Оформление ипотеки происходило до или после заключения брака?
Однушка в ипотеке, две зеленки на меня и мужа. Я в декрете, ребенку год. Муж хочет квартиру себе. Хотим развод. Мне нужна моя половина. В этой квартире он живет один и платит пока он. Говорит, если я при разводе не отпишу ему бесплатно свою половину, он прекратит платить и я платить буду я. Это так, подскажите мне.
Покупка квартиры в апартаментах в 2018
Кроме того в документе должны быть прописаны детальные сведения об ипотечной квартире: ее адрес, кадастровый номер, полная и жилая площадь, сколько комнат в жилом помещении, на каком этаже оно расположено и в постройке какого типа.
Больше чем в половине всех ипотечных обязательств в качестве созаемщика, поручителя выступает второй представитель брачного союза.
Требование получить согласие банка обосновано статьями 346 Гражданского кодекса РФ и статьей 37 закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которым если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Что следует учитывать при разделе ипотечной квартиры
Если разведенные родители не соблюдут правило о предварительном выделе указанных долей детям, продадут ипотечную квартиру и не оформят новое жилье в долевую собственность, то сделка будет признана недействительной, средства дотации возвратятся в бюджет государства.
Развод в наше время – не такое редкое явление, как хотелось бы. Чаще всего расторжение брака происходит без больших сложностей, они начинаются потом, когда начинается раздел имущества, особенно если этим имуществом является ипотечная квартира.
Ситуации, при которых происходит раздел квартиры в ипотеке, всегда неоднозначны. Какого-то единого решения или алгоритма по разделу ипотечных обязанностей и залоговой недвижимости не существует.
Я так понимаю квартира куплена за 2 320 000 рублей — значит доля собственности супруга будет составлять 1/23 в квартире. Теперь общую площадь разделите на 23 — получите квадратные метры супруга. Думаю, что это в любом случае окажется менее чем 12 кв.м( инимальная норма для проживания в нашем регионе)., т.е. при наличии такой доли проживать в квартире, не ущемляя права иных собственников( занимая принадлежащие им квадратные метры) он не сможет — поэтому через суд легко выкупите его долю.
Изучить все тонкости раздела ипотечного имущества стоит заранее. Пока супруги будут решать, с кем останется ребенок, кто будет оплачивать кредит, может пройти много времени. Если собственником является жена, то квартира в ипотеке делится так же, как если бы собственником был муж, поскольку половая принадлежность не влияет на правовое положение супругов. Муж подал на развод или жена тоже не играет роли в решении вопроса.
Как правило супруги проводят выдел доли на детей после прекращения долгового обязательства и разделяют квартиру в соответствии с установленными пропорциями. Если все дети остаются с одним родителем, то их доли суммируются и рентабельней всего прибегнуть к выкупу части имущества, причитающегося второму супругу, с которым не будут проживать воспитанники.
Раздел ипотечной квартиры супругами должен проводиться по общим правилам раздела супружеского имущества ( главы 7 и 8 Семейного кодекса РФ). Согласно закону приоритет в решении вопроса раздела общего имущества принадлежит супругам. При наличии брачного договора квартира делится в соответствии с его условиями, даже если дело будет рассматривать суд.
При всей простоте раздел ипотечной квартиры супругами вызывает вопросы и сложности. Дело в том, что банки при заключении кредитных договоров с физическими лицами на покупку квартир предвидят возможность расторжения брака супругами и последующий раздел имущества. В кредитных договорах устанавливают обязательное получение согласие банка на раздел имущества. Чем фактически устанавливают запрет на раздел ипотечной квартиры, поскольку банки системно отказывают супругам в согласии на раздел имущества.
Поскольку квартира приобреталась в период брака, то согласно ч.1 ст. 34 Семейного кодекса РФ, ч.1 ст. 256 Гражданского кодекса РФ она является совместной собственностью супругов. Следовательно, при разводе квартира делится точно так же – в равных долях. То, что квартира находится в ипотеке, ничуть не осложняет ситуации – при разводе в процессе раздела имущества вы останетесь полноправным владельцем своей доли и будете осуществлять платежи по ипотеке согласно своей доли. Ваш же муж будет осуществлять платежи согласно своей доли. Платить за всю квартиру вы не обязаны, если ваш муж при разделе имущества не откажется от своей доли с выплатой ему компенсации. Непогашенные кредиты, раздел ипотечной квартиры и другого имущества – все это делает бракоразводный процесс более сложным и длительным. Наиболее часто супругов волнуют вопросы, связанные с пребыванием недвижимости в залоге у кредитной организации, разделом квартиры, а также выплатой кредита по ипотеке после развода. Ответы на эти и другие вопросы вы найдете далее.
Развод супругов, выступающих созаемщиками по ипотеке
Было несколько вариантов, попробовать продать или обменять квартиру (например на 1 ком. с доплатой), договориться (нотариально) с покупателем квартиры о внесении залога (той оставшейся суммы, которой не хватает до досрочного погашения), оплатить долг в банке, забрать закладную и уже окончательно совершить сделку купли-продажи (обмена).
Если банка устраивает платежеспособность второго супруга, то переход права собственности на ипотечное жилье регистрируется в территориальном регистрирующем органе. Как правило, банк за переоформление кредитного соглашения взимает комиссию (0,5% — 1% от оставшегося долга).
Стоит отметить, что здесь действует тот же принцип, который работает при разделе любого общего, нажитого во время брака, недвижимого и движимого имущества.
Также необходимо указать реквизиты всех правоустанавливающих документов (свидетельство о собственности). В случаях с ипотечной квартирой, когда она находится до полного погашения долга в залоге у кредитного учреждения, свидетельства о собственности на жилое помещение у супругов может еще не быть.