Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли расторгнуть ипотечный договор с банком на уровне ДДУ». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
После оформления жилья в собственность деньги с эскроу-счета перечисляются застройщику. Если объект не сдается в срок, дольщик имеет право расторгнуть договор и вернуть деньги. В свою очередь, застройщик может взимать пени за нарушение сроков и размеров оплаты со стороны дольщика в размере 1/300 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки.
С отличием окончила Российский экономический институт имени Г.В. Плеханова по профилю \»Финансы и кредит\». Десятилетний опыт работы в ведущих банках России: Альфа-Банк, Ренессанс Кредит, Хоум Кредит Банк, Дельта Кредит, АТБ, Связной (закрылся).
Рассмотрим, можно ли отказаться от ипотеки, реально ли это вообще, как действовать заемщику. Ситуация серьезная. Неоплата действующего кредита может привести к последствиям, штрафам, порче кредитной истории.
Содержание:
Последствия расторжения ДДУ с ипотекой по инициативе дольщика
Ведь в ДДУ с ипотекой, кроме сторон застройщик и дольщик, есть ещё и банк, у которого ДДУ числится на балансе, а все возможные действия ограничены обременением. В такой ситуации денежные потери могут быть весьма значительными.
Банковские операции, связанные с кредитованием недвижимости, обладают массой «подводных камней». В связи с изменением жизненных обстоятельств заемщики вынуждены настаивать на расторжении соглашения.
Что вам ближе:
- ждать годами, пока не случится чудо и все не построится само собой
- вернуть свои вклады, пока правительство не сделало из них бесплатный кредит для застройщика на 3 года
Только в случае с ипотекой есть одно большое “но” — где взять деньги на это досрочное погашение?
Основной причиной, побуждающей гражданина разорвать соглашение с банком, является недостаток финансов. Заемщику не удастся продать (обменять) квартиру, пока кредит не будет погашен, а недвижимость не станет его собственностью. Для успешного расторжения договора займ придется рефинансировать. Погасить ссуду можно и за счет средств будущего покупателя жилья.
Способы расторжения ипотечного договора
До определенного времени получение в собственность квартиры или дома было для военных непростой задачей. Для предоставления жилья нужно было становиться в очередь, которая если и двигалась, то крайне медленно. Если она до вас дошла, но предложенный вариант оказался не тем, на который вы рассчитывали, приходилось отправляться в конец очереди, и бесконечное ожидание продолжалось.
Сделка по выдаче кредита окончательно закрепляется в момент передачи денег. Если деньги не переданы, кредитный договор не имеет юридической силы.
Нередко застройщики, получив уведомление об одностороннем расторжении ДДУ, от дольщика не возвращают цену ДДУ в установленный срок.
Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.
Речь идет о ситуации, когда гражданин должен банку более 0,5 млн рублей. Скорее всего, за должника возьмутся коллекторы, которые будут досаждать ему постоянными угрозами. Однако без судебного решения никто не сможет лишить должника имущества.
При обнаружении незаконных действий, со стороны застройщика, дольщик вправе требовать расторжения ДДУ.
Внимание! Договор долевого участия считается расторгнутым со дня направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Поэтому перед отправкой уведомления взвесьте все “за” и “против” расторжения ДДУ.
Данные варианты расторжения различаются по основаниям и срокам расторжения ДДУ. Проще говоря, в бесспорных ситуациях, четко оговоренных законом, дольщик вправе направить уведомление застройщику о расторжении, не доказывая достаточность оснований для такого расторжения в суде, и договор будет считаться прекратившим свое действие с даты направления такого уведомления.
Случается, нет возможности дожидаться сдачи строящегося дома в эксплуатацию, но существование договорных отношений с Застройщиком требуется прекратить. Как это сделать законно?
Популярность такого кредитования объясняется относительной дешевизной строящегося жилья. Однако многие подрядчики предпочитают обманывать соинвесторов, исчезая с полученными от них миллионами. Без судебного решения вернуть вложенные средства не удастся.
Можно ли расторгнуть договор долевого участия с ипотекой и вернуть деньги
Чтобы расторгнуть договор, дольщику следует обратиться к застройщику с предложением прекратить отношения по соглашению сторон. При этом покупатель вправе требовать не только вернуть полную стоимость договора, но и выплатить неустойку, если она положена по закону. Если девелопер отказывается от подобного соглашения, то дольщику следует составить уведомление и отправить его в адрес девелопера.
По логике вещей, данные обязательства можно прекратить вплоть до их естественного завершения, т.е. до передачи завершенного строительного объекта дольщику, что оформляется двусторонним подписанием акта сдачи-приемки (передаточный акт).
В связи с данными изменениями мы внесли соответствующие корректировки в работу калькулятора процентов при расторжении ДДУ. Поэтому при расчете процентов калькулятор на нашем сайте не учитывает в периоде расчета процентов дни, попадающие в указанный период.
По логике вещей, данные обязательства можно прекратить вплоть до их естественного завершения, т.е. до передачи завершенного строительного объекта дольщику, что оформляется двусторонним подписанием акта сдачи-приемки (передаточный акт).
В связи со сложившейся экономической ситуацией Правительством РФ было принято Постановление от 26.03.2022 года №479, которое устанавливает особенности, связанные с применением неустойки и иных финансовых санкций к застройщикам за неисполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве.
Если в договоре не прописаны поручители, могут ли пострадать родственники заемщика из-за прекращения выплат заемщиком? Прописаны ли процедуры расторжения договора ипотеки и действий банка? Банк будет продавать квартиру, выданную заемщику в ипотеку (под залог)? По какой цене – рыночной или по той, которую он посчитает нужной?
К сожалению, бывают случаи, когда дольщик настолько недоволен застройщиком, что готов прекратить с ним отношения и отказаться от покупки жилья. Позволяет ли закон это сделать? Можно ли вернуть свои деньги и расторгнуть договор участия в долевом строительстве? Рассмотрим ситуацию подробнее.
Мы с пиететом относимся к расторжению ДДУ по инициативе дольщика, поэтому, чтобы без рисков преумножить каждый вложенный вами доллар в новостройку, предлагаем пять условий.
Мы не зовем в арбитражный суд для расторжения, потому что арбитраж — это мошенничество. Он не взыскивает «100%» или «почти 100%». Вся такая реклама – ложь. Её цель – вынудить вас переписать свое право требования денег на другое лицо. Секрет в том, что после такой уступки, новое лицо владеет вашими деньгами и может не платить их вам так долго, как захочет.
К сожалению, не все застройщики соблюдают закон о досудебном регулировании споров, особенно когда это касается возврата средств своим клиентам. В этом случае единственным выходом становится обращение в суд.
Очевидно — на деньги новых клиентов. Только где их взять, если в июне 2020 объявили себя банкротами в 2 раза больше граждан РФ, чем за тот же месяц 2019.
Требования кредиторов: 1) О включении в реестр требования, обеспеченного залогом имущества должника; 2) О признании требований обеспеченных залогом.
Дольщик не соглашается на продление времени строительства. Спустя два месяца после истечения положенного срока он имеет право отказаться от исполнения договора.
Между тем после расторжения брака при отсутствии соглашения между собственником спорной квартиры по общему правилу второй родитель не обладает безусловным правом пользоваться таким жилым помещением наряду с ребенком, поскольку имеет статус бывшего члена семьи собственника жилья (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ).
В одностороннем порядке по инициативе дольщика расторгнуть предварительный ДДУ не является делом затруднительным: как правило, предварительные договоры служат некой гарантией того, что сделка все-таки будет заключена. Однако застройщик фактически не имеет права требовать брать какую-либо сумму перед регистрацией основного ДДУ.
Однако вносить деньги за «метры», не введенные в эксплуатацию, возможно лишь одним из трех доступных способов (п. 2 ст. 1 фз-214 от 30.12.04г.):
- посредством приобретения у собственника или владельца земельного участка жилищного сертификата;
- через членство в жилищно-строительном или накопительном кооперативе;
- заключением письменного договора с Застройщиком на долевое участие (ДДУ).
За исключением специфических особенностей, предусмотренных фз-214, ДДУ очень похож на обычный договор строительного подряда, по которому одна сторона, именуемая застройщиком, гарантирует другой стороне (участнику долевого строительства), создать многоквартирный объект недвижимого имущества, в срок, который оговорен этим договором.
Для любого дольщика условие о времени завершения строительства является одним из самых важных. Именно поэтому законом предусмотрено, что договор с застройщиком в обязательном порядке должен содержать срок, в который построенное жилье будет передано дольщику (если сроки не указаны, договор считается незаключенным).
Может ли дольщик вернуть деньги за квартиру в новостройке
При этом у Застройщика возможность расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке лишь одна: если дольщик нарушает договорные обязательства по оплате, предусмотренной законом (ст.5 фз-214).
Расторгнуть договор и вернуть квартиру обратно застройщику дольщик может как через суд, так и во внесудебном порядке. Рассмотрим каждый из вариантов.
Это идеальные выходы из ситуации. Дело решается без суда, штрафов, дополнительных сборов. Просто важно принять решение своевременно. Если продавец уже получил деньги, то все, простого выхода из ситуации не будет.
Первое — это заморозка проекта: когда строительство останавливается и становится ясно, что застройщик не сможет передать квартиру в установленный по договору срок.
Срок действия поручительства должен быть минимум на шесть месяцев больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства. В непредвиденных ситуациях, при досрочных расторжениях договора поручительства, дольщика обязаны уведомить не позднее чем за один месяц до этого события.
Расторжение договора ипотеки по инициативе банковского учреждения
В всяком случае, дольщик обязан уведомить строительную компанию о своем желании прекратить обязательства в письменной форме. К уведомлению желательно приложить расчеты процентов за пользование деньгами и ваши банковские реквизиты.
Банк будет продавать квартиру, выданную заемщику в ипотеку (под залог)? По какой цене – рыночной или по той, которую он посчитает нужной?
Отличается и схема получения денег после расторжения договора (см. карточку В чем особенность возврата денег при схеме оплаты с использованием счета эскроу?). В остальном права и процедуры дольщиков, заключивших ДДУ с использованием любых схем оплаты, идентичны.
Но банки при заключении ипотечного договора предлагают страхование как жизни и здоровья, так и потери заработка. И, отказываясь от такой страховки, заемщик в дальнейшем лишается права ссылаться на эти причины как на существенное изменение обстоятельств.
Началом разрыва договора участия в доле чаще всего становится несоблюдение прописанных правил застройщиком.
Отвечает юрист Юлия Михайлова:
Во-первых, дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, если застройщик допустил просрочку обязательств по договору более чем на два месяца. В случае задержки сдачи объекта покупатель может рассчитывать на выплату неустойки, рассказывает руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.
Казалось бы, всё просто, но ситуация осложняется, когда для оплаты ДДУ привлекаются заёмные или кредитные целевые средства. Такой вид кредитования ещё называют ипотекой.
Наличие невыплаченных кредитов всегда представляет собой определенную проблему, так как требует выделения значительной доли ежемесячных доходов на погашение кредитных обязательств. Когда же с совершением платежей возникают проблемы, появляются и сложности — банки начинают давить на заемщиков, требуя погашения задолженности.
Если дольщик оплачивал какую-то часть суммы за счет банковского займа, то пока квартира не передана официально в право собственности дольщика, она является залогом в банке.
Можно ли отказаться от ипотеки после сделки
ФЗ 214 дает право расторжения ДДУ по инициативе дольщика. Оно образуется, если:
- происходит задержка строительства на 60+ дней
- очевидна будущая задержка строительства на 60+ дней
- произошло ощутимое изменение проектной декларации
Если не было поручителей, то это никак не повлияет на родственников. У супругов же солидарная ответственность, здесь жесткая связка.
После того, как застройщик получил уведомление о желании дольщика расторгнуть ДДУ, составляется соглашение о расторжении. Бумага необходима только в случае внесудебного порядка, так как, если в деле участвует суд, то соглашение заменяет постановление. В документе прописываются именно те пункты, по которым возникло недовольство. Девелопер, в некоторых случаях, может предложить исправить недостатки.
При покупке квартиры или подписания договора с застройщиком в этой ситуации обязательно выделяется доля на детей несовершеннолетнего возраста в размере материнского капитала, чтобы все было законно.