Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Исправление реестровой ошибки (кадастровая ошибка)». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В статье изучен порядок проведения кадастровых работ при исправлении ошибки в местоположении границ в отношении земельных участков, с разрешенным видом использования: для жилой застройки. Проведен анализ процедуры постановки на государственный кадастровый учет земельного участка.
Последний этап, конечно, не является обязательным. Однако искажение информации – явление неизбежное, поэтому существует специальная процедура их исправления.
Однако, для заказчика работ (собственника земель) такая ошибка может обойтись очень дорого. И если расходы, связанные с обращением в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), не столь велики, то судебные издержки при оспаривании противозаконных действий, а также ущерб от ошибок в документах может исчисляться в очень больших суммах.
Содержание:
Досудебный порядок и необходимые документы
Раньше многим землевладельцам приходилось сталкиваться с таким распространенным понятием, как кадастровая ошибка (ст. 28 Федерального закона N 221-ФЗ), которая подлежала устранению в установленном законом порядке. Сейчас это явление известно под названием «реестровая ошибка», хотя суть осталась прежней. В отличие от технической, реестровая ошибка свидетельствует о том факте, что межевой план, акт обследования или другой важный документ, информация из которого была внесена в ЕГРН, является первоначальным источником проблемы. Если перефразировать вышесказанное, то используемый документ уже содержал ошибку, которую продублировали в Единый государственный реестр недвижимости. Исправления на основании решения государственного регистратора осуществляются в течение 5 рабочих дней с момента получения всей необходимой информации о характере ошибки и способе ее устранения.
Да, она будет нужна, если ответчик иск не признает. Потому что только эксперт сможет указать какие изменения необходимо внести в ЕГРП Росреестру. И отчет эксперта поможет «устоять» решению в вышестоящих инстанциях, которые с большой вероятностью отменят решение, если суд просто признает границы ответчика неустановленными.
Как исправить кадастровую ошибку?
В процессе были получены материалы инвентаризации, необходимые для подтверждения границ 15 лет и более данного земельного участка, а так же были собраны документы, необходимые для формирования межевого плана, также был подписан акт согласования местоположения границ земельного участка всеми заинтересованными лицами , в том числе и самим собственником данного земельного участка, был получен межевой план, подготовленный ранее, в котором и была допущена реестровая (кадастровая) ошибка, который является основанием для устранения реестровой ошибки.
Административное решение вопроса возможно в том случае, если собственники, границы участков которых пересекаются, мирно согласовали вопрос между собой.
Кадастровый – это совокупность всех опечаток, неточностей, искажений, которые вошли в готовые и утверждённые документы учёта из технических и межевых планов, актов обследования и т.п. Выполнение работ как на частных земельных участках (для физических лиц), так и на участках большой площади (для юридических лиц).
Возможные причины возникновения
Кадастровый учёт – это действия по созданию базы данных объектов недвижимости. Информация, хранящаяся в этой базе, должна максимально соответствовать состоянию и положению объекта в пространстве. В противном случае теряется весь смысл создания базы данных.
Для исправления реестровой ошибки кадастровый инженер подготавливает новый комплект документов, который подается в Росреестр. Результатом работ является занесение исправленных сведений в ЕГРН.
Более того, еще до вынесения решения судом стороны могут подать совместное заявление в Росреестр об исправлении реестровой ошибки (проведя перед этим межевание участка ответчика), что для ответчика значительно сэкономит деньги. Ведь суд просто оставит иск без рассмотрения и судебные расходы взыскиваться не будут. Кстати, землеустроительная экспертиза по реестровым ошибкам стоит 40-60 тыс рублей, поэтому ответчику есть смысл вовремя признать иск (до экспертизы).
Так как чаще всего наложение плана одного земельного участка на другой связано с реестровой (кадастровой) ошибкой, упущение можно исправить в порядке учета изменений.
Исправление реестровых ошибок через суд
Кадастровый учет проводился в связи с исправлением реестровой ошибки, а также уточнением смежных ему участков. Рассчитана также стоимость кадастровых и землеустроительных работ.
Ею признается любая ошибка в документации, на основании которой будут исправлены данные ЕГРН. Если кадастровый инженер неправильно в межевом плане отображает границы или координаты участка, это является кадастровой ошибкой.
Первые два варианта отпадают, если речь идет об ошибке, устранение которой сможет привести к нарушению законных интересов правообладателей или других лиц. Также нельзя устранить реестровую или техническую ошибку, исправление которой сопровождается переходом, прекращением или возникновением прав на объект недвижимости или когда в результате исправления ошибки возникают значительные различия в площади земельного участка (более 5%).
За последние несколько лет земельное законодательство РФ претерпело значительные изменения, которые связаны с упрощением многих важных процедур. И вот, наконец, в 2017-м году вступил в силу новый Федеральный закон N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ставший полноценной заменой сразу для двух Федеральных законов — N 122-ФЗ и N 221-ФЗ. Появился Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), объединивший реестры со сведениями о кадастровом учете и о правах на недвижимое имущество. Также в результате последних нововведений кадастровая ошибка исчезла, а появилась реестровая.
Исправление кадастровой ошибки с 2019 года
Если кадастровый инженер допустил ошибку и ее выявил ЕГРН , то принимается официальное решение о ее устранении. В решении содержится:
- Дата установления факта ошибки.
- Разъяснение ошибки и квалификации ошибочных данных.
- Причина, по которой ошибка должна быть исправлена.
Объектом иcследования является: земельный учаcток, расположенный по адресу: Реcпублика Хакасия, Ширинский район, с. Шира, пер.Курортный, 5, предназначенный для жилой застройки, фактическая площадь данного земельного участка составляет 900 кв.м., находящийся в собственности.
Не установление границ земельного участка влечет прекращение его как объекта права, поскольку признание границ земельного участка неустановленными, а площади не уточненной означает утрату характеристик, позволяющих определить часть земной поверхности в качестве индивидуально определенной вещи.
Кадастровый учёт как процесс состоит из трёх этапов:
- работа инженеров по описанию объекта;
- оформление учётных документов;
- исправление не верной информации.
Исправление ошибки по инициативе ЕГРН
Знаю, что до сих пор принимается много решений, в которых суд признает площадь земельного участка соседа декларированной. В тоже время, анализ этих судебных актов показывает, что в процессе не было спора и соседи по участку согласились с исковыми требованиями (признали иск). Следовательно — если нет спора, экспертиза не нужна.
При наличии реестровой ошибки невозможно переоформить объект недвижимости в собственность и невозможно совершать сделки с таким объектом недвижимости.
Таком образом, ошибка может быть допущена по самым разным причинам, но в любом случае ее необходимо исправлять. Среди самых распространенных последствий кадастровых ошибок, вовремя не исправленных, можно перечислить следующие:
- Отсутствие возможности поставить участок на кадастровый учет, внести необходимые изменения в регистрационные данные, снять объект с регистрационного учета.
- Оформить право собственности в соответствии с последними вошедшими в силу поправками к законодательству.
- Завышенный размер госпошлин и налогов из-за неверно определенной площадки участка.
- Из-за неверно определенной категории землепользования собственник утрачивает право свободно использовать свой участок: получить разрешение на строительство, одобрение выдачи ипотеки и т.д.
- Споры с соседями из-за расположения границ.
- Сложности при продаже земли.
В подобной ситуации считается, что произошла техническая ошибка, которая четко прописана в статье 61 Федерального закона N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Совершение подобных ошибок приводит к тому, что в Единый государственный реестр недвижимости вносят сведения, которые не соответствуют изначальной информации.
Способы устранения реестровой ошибки
Выполнение заказа без реального выезда на местность, в результате в межевой план заносятся примерные координаты, а не точные.
Как видите, лучше исправить ошибку в Реестровых записях как можно раньше. И если проанализировать все возможные ситуации, когда техническая или реестровая ошибка сможет определенным образом навредить собственнику любого типа недвижимости, то легко прийти к вполне логичному выводу: законные владельцы недвижимого имущества больше всех заинтересованы в своевременном исправлении обнаруженных ошибок. А это значит, что они являются основными инициаторами обращения в суд или в государственные органы, занимающиеся регистрацией прав и кадастровым учетом недвижимости (Росреестр).
При проведении межевания земельного участка и выявлении реестровой ошибки кадастровый инженер всегда указывает, что стороне следует обратиться в суд для признания границ участка неустановленными, а площадь декларированной — но это неверно и так лучше не делать.
Как устранить ошибку через суд?
Технический вариант – это все искажения, допущенные на стадии подготовки документов к оформлению паспорта. Суть искажений состоит в несовпадении данных, размещённых в базе реестра и в поданной документации.
Также исправление кадастровой ошибки ранее учтенного земельного участка, то есть, участка, права на который возникли и не были прекращены до 1-го марта 2008 года, возможно на основании заключения кадастрового инженера.
Наличие реестровой ошибки в местоположении границ земельного участка может стать причиной «конфликта» с соседями и отказа в получение ГПЗУ.
Земля как часть природы является основой жизнедеятельности человека. В то же время как объект недвижимости земля – это и средство производства, и предмет труда, так как в любой сфере деятельности человек в той или иной мере воздействует на нее. Совокупность этих двух качеств делает землю специфическим средством производства, функционирующим во всех отраслях народного хозяйства.