Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обман с куплей продажей квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
На рынке недвижимости существует много мошенников, наживающихся на совершении незаконных сделок купли-продажи. Это могут быть частные лица, риэлторы, недобросовестные агентства недвижимости.
Рынок вторичного жилья, или вторичный рынок жилья (наименование по разным источникам), состоит из объектов недвижимости, у которых уже имелись собственники, и не одни, в отличие от рынка первичного жилья, где объекты недвижимости – только что построенные квартиры, таунхаусы, дома и прочие объекты, порой даже еще не до конца введенные в эксплуатацию. Заключение сделки купли-продажи недвижимости связано с риском. Даже самый опытный продавец не застрахован от попадания в мошенническую схему. Методы обмана настолько разнообразны, что внимательным следует быть при проведении всей сделки, на каждом этапе. Помочь в защите прав и интересов сторон сможет только бдительность, правильное оформление документов и соответствующий подход.
Содержание:
4. Отчуждение квартиры по подложной доверенности
Задумав последующую продажу, чтобы не волокититься с процедурой выделения долей и получением разрешения от Органов опеки и попечительства на продажу недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, родители утаивают от Покупателя факт использования бюджетных средств. Ведь не всегда в правоустанавливающем документе(договоре купли-продажи) прописано об этом.
Во-первых, это законные наследники, которые были «обделены» при наследовании. Чаще всего это незаконнорожденные дети, о которых даже сам наследодатель мог не знать. Такая ситуация встречается с квартирами по наследованию сплошь и рядом, особенно если собственник – мужчина. Иногда собственники преднамеренно скрывают факт наличия иных наследников, иногда они просто не знают об их существовании. А бывает, что родственники договариваются между собой, что один из них не будет претендовать на наследство по каким-то причинам, однако сначала такой «лишенный наследства» родственник может согласиться на это, а потом спокойно передумать и потребовать пересмотра сделки по продаже, в которой не учитывались его права.
Чаще всего схемы на первичном рынке жилья связаны с наличными средствами, которые покупатель должен внести в качестве первого взноса по ипотеке или же в качестве полной стоимости жилья.
Обманывают как продавцы, так и покупатели. Но чаще всего страдают покупатели, упустившие важные юридические моменты при проверке документов и «чистоты» квартиры.
Этот вид мошенничества – один из наиболее дорогостоящих и «эффективных». Злоумышленники действуют следующим образом: арендуют квартиру у собственника, который находится в длительном отъезде. Для заключения арендного договора снимается копия паспорта собственника, данные которого используются для подготовки подложного паспорта, куда вклеивается фотография злоумышленника. По этому паспорту мошенники получают дубликаты правоустанавливающих документов и продают квартиру, после чего бесследно исчезают. Данная схема дорогостоящая, поэтому используется чаще всего с квартирами стоимостью не менее 15-20 млн рублей.
Новые виды мошенничества с недвижимостью на рынке вторичного жилья, как правило, основаны на истории продаваемого объекта (в дальнейшем для примера речь будет идти о сделке с квартирой в многоэтажном доме).
Покупка недвижимости – дело весьма ответственное. Но, несмотря на это, обман при покупке квартиры – весьма распространенное явление.
1. Отчуждение квартиры по подложному паспорту РФ
С развитием возможных схем приобретения жилья (путем приватизации муниципального жилья, с помощью кредитных средств, средств материнского капитала и т.д.) меняются и схемы мошенничества при покупке квартиры, а также увеличивается количество схем мошенничества и общая доля сделок с недвижимостью, связанных с мошенническими действиями.
Опытный риэлтор или юрист сможет на начальных этапах решить всяческие проблемы, которые могут осложнить заключение сделки в дальнейшем. Поэтому если у вас имеется возможность, воспользуйтесь услугами профессионалов.
Продавцы чаще разрабатывают схемы по обману доверчивых покупателей. При этом столкнуться с незаконными действиями можно как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.
Злоумышленники таким образом «отмывают» квартиру, чтобы у покупателя не возникло подозрений, ведь новоиспеченный собственник выглядит вполне благопристойно. Насторожить покупателя в таком случае должны короткие сроки между заключенными сделками или так называемые свежие документы, когда с момента покупки квартиры прошло менее года. Цепочка быстрых сделок, а также дисконт и спешка при продаже могут означать, что продавцы скрывают первоначального собственника.
Рассмотрим, как купить квартиру, чтобы не обманули продавцы или недобросовестные риэлторы:
- Осматривать квартиру нужно лично. При осмотре рекомендуют обращать внимание на состояние перекрытий, балконов, сантехники. Глубокие трещины на стенах свидетельствуют о необходимости капитального ремонта. Нельзя доверять информации о состоянии недвижимости на слово и по фотографиям.
- Специалисты экспертного бюро профессионально оценят техническое состояние недвижимости. Иногда лучше отказаться от покупки, чем потратить половину стоимости жилья на ремонтные работы.
- С документацией нужно знакомиться в спокойной обстановке, не спеша. В спешке нельзя ничего подписывать, даже если риэлтор говорит, что сам все проверил.
- Чтобы купить квартиру без риска, рекомендуют нанять специалиста по недвижимости с хорошей репутацией. Он проведет экспертизу документов на квартиру, проверит, не нарушены ли права несовершеннолетних и др. лиц при приватизации, поможет составить договор купли-продажи.
- Производить расчет лучше в нотариальной конторе или банке. В финансовых учреждениях имеется охрана, способная быстро реагировать при возникновении чрезвычайных ситуаций.
Существует множество неоднократно используемых и новых способов обмана сторон сделки купли-продажи. Чаще всего обманутыми оказываются покупатели, но случается, продавцы становятся жертвами мошенников.
Речь идет о невыполнении обязательств родителями о выделении долей детям при использовании Материнского(семейного) капитала или других бюджетных сертификатов, выданных для семей с детьми.
3. Сокрытие законных наследников
Способов обмана покупателя или продавца существует множество. Некоторых направлены на отсутствие юридических знаний у участников процесса, другие – на психологические способы воздействия. Существуют наиболее распространенные методы обмана заинтересованных лиц, на которые обращают внимание.
При покупке квартиры нужно быть очень внимательными. На кону стоят не малые деньги, поэтому не стоит пренебрегать такими моментами, как проверка квартиры в государственной реестре, ЖЕКе, и т. д. Существует много обстоятельств при которых совершенная сделка признается недействительной, и множество вариантов, для обмана покупателя. Зачастую жульничают даже риэлторы, призванные защищать интересы как покупателя, так и продавца. Как не стать жертвой аферистов?
Обман со стороны покупателя на первичном рынке жилья часто пресекается опытными юристами, сотрудничающими с застройщиками.
С ростом строительства жилья возросло и количество схем мошенничества, ориентированных именно на рынок первичного жилья. Однако темой настоящей статьи является изучение новых популярных видов мошенничества, применяемых на рынке вторичного жилья.
Существует обман из-за орфографических ошибок, где покупатель вписывает вместо «задаток» пишет слово «залог», тогда получается, что продавец остается должен ему некоторую сумму, на которую покупатель будет претендовать в дальнейшем.
Статистика, которую ведут агентства недвижимости и правоохранительные органы, показывает довольно высокий уровень мошеннических действий при проведении сделок купли-продажи.
Однако абсолютной гарантии безопасности сделки не существует. Пренебрежение правилами и требованиями ГК РФ существенно повышает вероятность встречи с мошенниками.
Не всегда при покупке недвижимости сразу можно наделить детей долей в жилом помещении, часто это происходит при использовании еще и ипотечных средств.
Полной гарантии отсутствия обмана не даст никто, но есть ряд правил, соблюдение которых сведет к минимуму вероятность обмана. Среди таких правил выделяются:
- корректное составление документов (договора, акта приема-передачи, расписки и т.д.);
- проверка юридической чистоты квартиры: наличие обременений, нескольких собственников и т.д.;
- отказ от сделок с большим числом участников;
- требование представить только оригиналы документов;
- осторожное отношение к доверенностям и отсутствию личного участия собственника;
- привлечение в оформление сделки опытного юриста или риелтора.
При погашении ипотеки Материнским капиталом, сведения об этом есть только в Пенсионном фонде и банке, выдававшем кредит. Но вряд ли Вы сможете у них получить эту информацию.
Сделки по покупке квартиры после наследования считаются наиболее рискованными на вторичном рынке. Помимо злоумышленных действий, таких как подлог завещания, собственники могут непредумышленно заключить неправомерную сделку, получив наследство. В случае с завещанием первая проблема, которая может возникнуть, – это вменяемость наследодателя, не стоял ли он в момент завещания на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, был ли он дееспособен. Мошенники могут принудить собственника к составлению завещания, если такой факт выяснится, что нередко бывает, обделенные наследники оспаривают сделку и квартира у покупателя изымается. Обман чаще всего распространен со стороны продавца, но встречаются случаи, когда покупатели совершают нарушение закона с помощью разнообразных схем.
5. Сделки с нарушением прав несовершеннолетних детей
Однако у покупки жилья на рынке “вторички” имеется и ряд немаловажных минусов. Как правило, сложность представляет собой проверка юридической чистоты всех сделок с данной недвижимостью за весь период ее существования или как минимум за 10 лет до предстоящей сделки. Такие группы граждан могут не отдавать себе отчет в совершаемых действиях, соответственно, сделка не может быть признана действительной.
Связаны такие действия, в первую очередь, с предоставлением поддельных документов. Безусловно, проверить подлинность всех документов мы не сможем, так как не ко всем базам данных имеется открытый доступ; но, например, о наличии «лишних» людей в квартире вполне можно узнать по выписке из домовой книги.
Какие документы нужно проверять при покупке квартиры на вторичном рынке:
- Правоустанавливающие документы, на каком основании собственник вступил во владение жилой площадью. Если в документах имеются условия, несоблюдение которых приводит к расторжению сделки, нужно проверить, соблюдены ли эти условия.
- Запрашивают выписку из единого государственного реестра, в которой будет отражена вся история дома или квартиры (на основании чего возникало право собственности, ограничения на совершения сделок, арест помещения и т. д).
- Чтобы выяснить, что не совершались перепланировки, за которые придется платить штраф, запрашивают документацию из БТИ и сравнивают ее с фактическим видом помещения.
- Проверяют подлинность документов продавца в паспортном столе, документации на квартиру.
- Справка из наркологии и психиатрической больницы подтвердит дееспособность продавца. Если пренебречь этим пунктом, может выясниться, что у человека ограничена дееспособность. Это приведет к расторжению сделки.
- Если в квартире прописаны дети должно присутствовать разрешение из органов опеки на продажу имущества.