Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру с долгом за жкх». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В пользу нового владельца говорит то, что он не имеет отношения к этим долгам, а, следовательно, и не несет за них ответственность.
Продать можете (см. ответы других юристов). Препятствием может быть арест на квартиру которую наложили по решению суда. В данном случае, при подаче договоров в Управление Росреестра, может возникнуть приостановка, т.е., сделка не пройдет пока аресты не будут снять. Снять аресты, соответственно можно будет после погашения долга.
Содержание:
Можно ли продать квартиру с долгом
Продавать квартиру с дисконтом (то есть со скидкой) с учетом долгов по коммуналке и пеней. В этом случае покупатель самостоятельно будет оплачивать все долги по коммунальным платежам.
Покупатель и продавец оформляют между собой соглашение о задатке. В соглашении указывают, что покупатель передал продавцу в качестве задатка 200 тыс.руб. и эти деньги пойдут на оплату долга. После оплаты продавец предоставляет покупателю справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Остальные 4,8 млн. продавец получит во время сделки купли-продажи. Задаток всегда входит в цену квартиры — п. 1 ст. 380 ГК.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален.
Покупателю нужно обязательно проанализировать ситуацию и узнать все о возможных долгах, которые не оплатил бывший владелец.
Отвечает юрист девелоперской группы «Сити-XXI век» Василий Шарапов:
Покупатель, по сути, ничем не рискует – кредиты по квартплате закрепляется не за жилым помещением, а за конкретным физическим лицом (собственником жилплощади).
На практике нередки случаи, когда покупатель уже после оформления всех бумаг обращается в расчетно-кассовый центр или управляющую компанию и узнает, что на его новой квартире «висит» большая задолженность.
Следует разобраться, законны ли претензии по оплате в отношении новых собственников, и каков порядок действий, когда покупатель не урегулировал проблему с ЖКХ до сделки.
Порядок и юридическая характеристика сделок с обремененной недвижимостью подробно описаны в Гражданском кодексе РФ. Согласно закону, квартира с задолженностью может быть продана, однако в этом случае требуется письменное согласие покупателя. При грамотном оформлении сделки купли-продажи можно избежать последующих проблем. Независимо от размера долга, его структуры, наличия других неплатежек у собственника (продавца), необходимо придерживаться следующих правил:
- при заключении сделки по приобретению либо продаже квартиры необходимо присутствие грамотного юриста;
- каждый этап оферты должен оформляться документально;
- на момент непосредственного заключения договора купли-продажи жилья все вопросы по выплате долга должны быть урегулированы и подтверждены на бумаге;
- в обязательном порядке, при передаче денежных средств необходимо привлечь к совершению сделки третью сторону (свидетеля).
Покупатель может как во время проведения сделки, так и после произвести анализ ситуации с задолженностью:
- Больше всего повезло жителям Москвы – здесь действует портал центра координации ГУ ИС, на котором предоставляется общая информация, а также частичная, рассчитанная за определенные интервалы времени. Справка подробно расскажет, как узнать долги по квартире в любом районе города.
- Многие управляющие компании создают подобные порталы для информирования жильцов, к процессу также подключаются банковские и иные государственные учреждения.
- Аналогичная информация может быть предоставлена в расчетно-кассовом центре. Сведения предоставляются интегрировано, но в момент передачи от соответствующих поставщиков услуг.
- Из первых рук получить информацию можно в ЖЭК, офисе Ростелекома или энергосбытовой компании, обслуживающей район.
Справка, подтверждающая отсутствие долгов. Речь идет о выписке из домовой книги, подтверждающей отсутствие задолженностей по коммунальным платежам.
Приобретение квартиры с долгами по платежам в пользу коммунальщиков – не является существенным обременением, кроме случаев, когда в отношении владельца и его имущества (в частности, квартиры) наложен арест. Законом определено, что:
- Новый владелец не несет ответственности по долгам старого за исключением платежей за капитальный ремонт.
- Покупатель имеет право требовать справки из расчетных и коммунальных учреждений.
- Судебная практика при покупке квартиры с долгами свидетельствует о защищенности покупателя в юридическом поле, что не убирает возможности произвола.
- Иной порядок долгов стороны могут устанавливать в рамках как договора, так и дополнительного соглашения.
Проверка наличия задолженности
Важно! Собственник квартиры должен знать, что если у него существует долг по оплате ЖКХ, то он может числиться за ним в течение 3 лет. Затем происходит его списание. Поэтому фактически он должен оплачивать лишь долги трехлетней давности – остальное с него требовать просто не имеют права.
Жилищный Кодекс Российской Федерации накладывает на собственника или нанимателя жилья обязанность оплачивать коммунальный и жилищные услуги своевременно и в полном объеме.
Данное согласие – это переуступка требований, основанных на сделке. При этом форма сделки обязательно должна отвечать требованиям, указанным в ст. 389 ГК РФ.
Если же управляющая компания отказывается выполнять требования текущего владельца и продолжает настаивать на возврате долга, угрожая, что их услуга будет отключена, то решить проблему можно через суд.
Данное согласие – это переуступка требований, основанных на сделке. При этом форма сделки обязательно должна отвечать требованиям, указанным в ст. 389 ГК РФ.
Перед продажей владелец обязан разрешить имеющиеся квартирные вопросы и снять обременение в Росреестре. В противном случае, сотрудники госорганов могут отказать в регистрации сделки.
Уведомление управляющей компании
При покупке недвижимости меняется не только владелец квартиры, но еще и лицевой счет для начисления всех коммунальных услуг.
При наличии у собственника (продавца) квартиры долга по ЖКХ, следует предельно внимательно учесть все моменты юридического оформления сделки. В договор купли — продажи требуется внести соответствующий пункт о том, что недвижимость приобретается с задолженностью и покупатель не несет за это ответственность.
Продавца «нехорошей» квартиры мучают вопросы — законно ли это, можно ли продать квартиру с долгом по коммунальным платежам, скрыть или сказать всю правду покупателям?
Обычно размер задатка — от 30 до 100 тыс.руб. После подписания соглашения о задатке нельзя просто так отказаться от сделки. Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, то они обязаны вернуть покупателям сумму задатка в двойном размере. С другой стороны, если откажутся покупатели, то деньги остаются у продавцов.
Продажа или покупка квартиры с долгами по жилищно-коммунальным платежам жкх
Покупатель с продавцом в день сделки купли-продажи идут в банк и арендуют две банковские ячейки. Обычно на месяц. В первую ячейку покупатель кладет наличными 4,8 млн.руб., а во вторую 200 тыс.руб. В первом договоре аренды указывают, что продавец сможет забрать деньги с первой ячейки только после регистрации сделки, а со второй — после оплаты долгов по коммуналке.
Если на квартиру наложен арест из-за имеющейся задолженности, то продать квартиру будет проблематично. Этот вопрос потребуется согласовывать с исполнительной службой. Она может дать согласие на проведение сделки при условии, что продавец погасит всю сумму задолженности за счет вырученных средств.
При этом не стоит опасаться судебного преследования: никаких прав требования с нового владельца не существует, за исключением того, если в договоре с продавцом или управляющей компанией сказано обратное.
Урегулировать вопрос до начала сделки можно даже с наличием большой задолженности за услуги коммунального характера.
Как продать квартиру с долгом по коммунальным платежам?
С учетом имеющегося долга и достигнутых договоренностей между сторонами, следует предусмотреть ряд пунктов в тексте соглашения.
Управляющие компании идут на хитрость, пытаясь внушить покупателям квартиры, что все долги перешли за конкретной квартирой. Отказ от их притязаний можно обосновать, ссылаясь на 153 статью ЖК РФ – обязательства по оплате возникают лишь при установлении права собственности.
Повышенные тарифы на коммунальные услуги и общедомовое имущество являются серьезной проблемой и провоцируют возникновение долгов не только у малоимущих лиц, но и у людей со стабильным доходом.
Обязанность оплачивать коммунальные и жилищные услуги возникает с момента заключения сделки купли-продажи.
Запросить информацию о долгах в виде справки можно в управляющей компании, ТСЖ, ЖСК. Сделать это нужно продавцу, как официальному правообладателю.
Менее ясна ситуация с оплатой капитального ремонта. С одной стороны, ст. 154 относит данную статью расходов к коммунальным услугам, которые не могут быть перенесены на другого собственника, с другой стороны статьей 158 (п.3) ответственность за долги по капремонту возлагается на текущего владельца.
Законодательство Российской Федерации допускает возможность продать квартиру с долгами по коммунальным платежам, поскольку коммунальные долги принадлежат не имуществу, то есть не обременяют его. Даже после продажи квартиры, ее бывший собственник остается лицом, ответственным за погашение долга, если иное не было оговорено сторонами при сделке.
В нем должны быть указаны:
- данные продавца и покупателя: ФИО, реквизиты паспортов, адреса прописки;
- описание продаваемого объекта: адрес, метраж, кадастровый номер, специфические особенности, в том числе наличие задолженности по коммуналке и ее размер;
- стоимость объекта и порядок расчетов сторон. Если предусмотрен аванс, можно записать, что выплачиваемый аванс продавец обязан пустить на погашение долгов по коммуналке, если такая договоренность между сторонами достигнута;
- порядок приема-передачи объекта;
- обязанности сторон;
- порядок изменения или расторжения договора;
- обстоятельства непреодолимой силы, например, стихийные бедствия или военные действия;
- ответственность сторон за нарушение условий договора;
- порядок вступления договора в силу;
- подписи сторон.
Обычно при продаже квартир покупатели просят предоставить справки об отсутствии задолженностей по коммуналке. Если оплатить долги до момента продажи Вы не сможете, то варианта два.
Если покупатель с ипотекой. Многие банки требуют, чтобы никаких долгов по ЖКХ не было. Службе безопасности банка проще отказать в оформлении кредита на такую квартиру.
Урегулирование проблемы долгов за капремонт, при отказе прежнего владельца погасить счета, лучше осуществлять с привлечением опытных юристов.
Паспорт является основополагающим подтверждением личности субъекта на российской территории. Его потеря чревата многочисленными неприятностями и может привести к наложению на человека штрафных санкций.
Вместе с заявлением покупатель предоставляет копию договора купли-продажи, а также оригинал и копию выписки из ЕГРН.